Subida del alquiler en 2026: límites legales y derechos del inquilino

¿Puede el propietario subir el alquiler cuando quiera?

No. La subida del alquiler durante el período de vigencia del contrato está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no puede hacerse libremente. El propietario solo puede actualizar la renta:

• En la fecha de aniversario del contrato (una vez al año)
• Siguiendo el índice de referencia pactado en el contrato o, en su defecto, el establecido por ley

El límite del 3% para 2025

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023, existe un índice de referencia específico para la actualización de alquileres que ha sustituido al IPC como referencia habitual.

Para 2025, el límite máximo de actualización es del 3% para contratos de vivienda habitual. Este límite aplica independientemente de lo que diga el contrato si el IPC es superior.

¿Qué índice se aplica si el contrato no dice nada?

Si el contrato no especifica el índice de referencia, a partir de 2025 se aplica el nuevo índice de referencia para la actualización anual de contratos de arrendamiento de vivienda publicado por el INE.

Zonas tensionadas: restricciones adicionales

La Ley de Vivienda de 2023 prevé la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. En estas zonas, la subida del alquiler en nuevos contratos también está limitada.

En Canarias, la declaración de zonas tensionadas corresponde al Gobierno de Canarias. Es importante verificar si tu municipio está declarado zona tensionada porque las reglas son más estrictas.

Cómo debe comunicarse la subida

La actualización de la renta debe comunicarse al inquilino con antelación suficiente (al menos 30 días antes de la fecha de efectividad, aunque la ley no fija plazo exacto). La comunicación debe:

• Ser fehaciente (burofax, email con acuse de lectura, carta certificada)
• Indicar el nuevo importe y el índice aplicado
• No ser retroactiva

Si el propietario no comunica la actualización, no puede cobrarla retroactivamente ni acumular varias anualidades.

¿Qué pasa si el contrato dice que sube según el IPC?

Muchos contratos antiguos tienen cláusulas que actualizan la renta según el IPC. La Ley de Vivienda de 2023 establece que en 2024 el límite era el 3% y en 2025 se aplica el nuevo índice específico, aunque el contrato diga IPC. Esta limitación es de orden público y no puede ser derogada por acuerdo entre las partes.

Subida del alquiler en locales comerciales

Las reglas para locales comerciales son diferentes. En arrendamientos para uso distinto del de vivienda, prima la libertad de pacto. Las partes pueden acordar cualquier sistema de actualización. No aplican los límites del 3%.

¿Qué hacer si el propietario sube el alquiler ilegalmente?

1. No pagar la diferencia

Puedes pagar la renta antigua e ignorar el exceso si la subida es ilegal. Comunícalo por escrito al propietario explicando por qué consideras que la subida no es conforme a la ley.

2. Reclamar lo pagado de más

Si ya has pagado el exceso, puedes reclamar la devolución de lo cobrado indebidamente, con los intereses legales correspondientes.

3. Denuncia a los servicios de consumo o vivienda

Puedes denunciar al propietario ante los servicios de vivienda de tu comunidad autónoma o ante los organismos de consumo.

4. Demanda civil

Si el conflicto no se resuelve amistosamente, puedes acudir al juzgado mediante un procedimiento de reclamación de cantidad o mediante la acción de nulidad de la cláusula.

La subida en la renovación del contrato

Al llegar al vencimiento del contrato (generalmente a los 5 años para personas físicas), el propietario puede proponer una nueva renta más alta. Sin embargo:

• Debe comunicarlo con 4 meses de antelación antes del vencimiento
• En zonas tensionadas existen límites adicionales
• Si no hay comunicación, el contrato se prorroga automáticamente en las mismas condiciones

En ALY Abogados analizamos contratos de arrendamiento y reclamamos subidas ilegales de alquiler. Consulta gratuita: 633 572 607.