Fianza del alquiler: cuándo te la devuelven y qué hacer si no lo hacen

¿Qué es la fianza del alquiler?

La fianza es una cantidad que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. Según la LAU:

• En viviendas: 1 mensualidad de renta
• En locales comerciales: 2 mensualidades

El propietario puede exigir además garantías adicionales (aval bancario, depósito extra) pero estas son distintas de la fianza legal.

¿Dónde debe depositarse la fianza?

El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. En Canarias, el depósito se realiza en el Instituto Canario de la Vivienda (ICAVI).

El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a sanciones para el propietario y, en algunos casos, es relevante para los derechos del inquilino.

¿Cuándo debe devolverse la fianza?

La fianza debe devolverse al finalizar el contrato y una vez que el inquilino haya entregado las llaves. La LAU establece que el propietario dispone de 1 mes para devolver la fianza o justificar por qué la retiene.

¿Qué ocurre si no la devuelve en 1 mes?

Si transcurrido el plazo de 1 mes el propietario no ha devuelto la fianza ni ha comunicado las retenciones justificadas, la fianza empieza a devengar intereses legales a favor del inquilino desde que venció el plazo.

Causas legítimas para retener la fianza

El propietario puede retener total o parcialmente la fianza para cubrir:

• Deudas de renta pendientes al finalizar el contrato
• Deudas de suministros (agua, luz, gas) no pagados por el inquilino
• Daños en la vivienda que excedan el desgaste normal por el uso

Daños vs. desgaste normal: la clave

El propietario no puede descontar de la fianza el desgaste natural de la vivienda por el paso del tiempo y el uso normal:

• Pintura amarillada por el tiempo
• Pequeños roces en paredes
• Desgaste de suelos por uso normal

Sí puede descontar:

• Agujeros en paredes (salvo pequeños clavos)
• Manchas permanentes en suelos o paredes
• Objetos rotos o desaparecidos del inventario
• Daños evidentes por negligencia

Cómo protegerte: el acta de entrega

La mejor protección tanto para el propietario como para el inquilino es hacer un acta de entrega de llaves al finalizar el contrato, firmada por ambas partes, con:

• Descripción del estado de la vivienda
• Fotografías fechadas de cada habitación
• Lectura de contadores
• Lista de objetos incluidos en el inventario inicial y su estado actual

Si firmaste un acta de entrega donde el propietario no puso reservas sobre el estado de la vivienda, es muy difícil que pueda reclamar daños después.

Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza

1. Reclamación amistosa por escrito

Envía un burofax reclamando la devolución en un plazo de 10-15 días. Esto interrumpe la prescripción y sirve como prueba de que reclamaste.

2. Demanda ante el Juzgado de lo Social o Civil

Si no hay respuesta, puedes presentar una demanda de juicio verbal por reclamación de cantidad. Para importes de hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador.

3. Reclamar intereses

Recuerda incluir en tu reclamación los intereses legales devengados desde que venció el plazo de devolución (1 mes después de entregar las llaves).

La fianza y la declaración de la renta

Para el propietario, el depósito y la devolución de la fianza son neutrales fiscalmente (no son ingreso ni gasto). Solo si retiene la fianza definitivamente por daños o impagos se convierte en ingreso a declarar.

Para el inquilino, la fianza tampoco tiene implicaciones fiscales directas.

La garantía adicional: ¿cuándo pueden exigirla?

Además de la fianza legal, el propietario puede pedir garantías adicionales. La Ley de Vivienda de 2023 limita estas garantías adicionales a un máximo de 2 mensualidades de renta en contratos de vivienda habitual, para que no se conviertan en una barrera de acceso.

En ALY Abogados reclamamos fianzas no devueltas y asesoramos en conflictos de arrendamiento. Llama al 633 572 607 — primera consulta gratuita.