¿Perderé mi casa con la Ley de Segunda Oportunidad? La vivienda habitual en 2026

La objeción número uno: "prefiero seguir debiendo a quedarme sin casa"

Es la frase que más escuchamos en consulta. Muchas personas sobreendeudadas descartan la Segunda Oportunidad durante años —pagando intereses que nunca amortizan— por miedo a que el procedimiento se lleve por delante su vivienda. Ese miedo ignora cómo trata la ley concursal a la vivienda hipotecada.

La clave está en una distinción que la reforma de la Ley 16/2022 dejó clara: una cosa son las deudas que se cancelan y otra la garantía hipotecaria. La exoneración ataca las primeras; la hipoteca al corriente queda, en la práctica, fuera del campo de batalla.

Qué dice exactamente el TRLC sobre la deuda hipotecaria

El artículo 489.1 del TRLC enumera las deudas a las que no se extiende la exoneración. En su ordinal 8.º excluye "las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial".

Traducido: la hipoteca de tu vivienda no se cancela con la exoneración… y precisamente por eso no obliga a liquidar la casa cuando la estás pagando. El banco hipotecario conserva su derecho, tú conservas tu obligación de pagar la cuota, y el resto de deudas —tarjetas, préstamos personales, microcréditos y parte de la deuda pública— se exonera. Solo el exceso de deuda hipotecaria que no cubra el valor de la garantía se trata como crédito ordinario y sí es exonerable.

Sobre esta base operan los tres supuestos de conservación.

Supuesto 1: hipoteca al corriente y valor que no supera la deuda garantizada

Es el escenario más frecuente. Si estás al día con la cuota y el valor de mercado de la vivienda es igual o inferior a lo que queda por pagar de hipoteca, liquidar la casa no aportaría nada a los demás acreedores: todo lo obtenido en una venta iría al banco por su privilegio especial.

En estos casos no existe interés de la masa en realizar la vivienda: el deudor la mantiene, sigue pagando su hipoteca y exonera el resto del pasivo. Es el supuesto que explica que la mayoría de nuestros clientes con hipoteca al día terminen el procedimiento viviendo en la misma casa en la que lo empezaron. Lo desarrollamos en la página de Segunda Oportunidad con hipoteca.

Supuesto 2: exoneración con plan de pagos, sin liquidar nada

La reforma de 2022 introdujo una vía pensada exactamente para quien tiene patrimonio que quiere conservar: la exoneración con sujeción a un plan de pagos sin previa liquidación de la masa activa (art. 486.1.º TRLC).

El deudor se compromete a destinar sus ingresos disponibles a pagar a los acreedores durante un plazo determinado, y a cambio no se liquida su patrimonio. El artículo 497 del TRLC regula la duración:

• 3 años con carácter general
• 5 años cuando "no se realice la vivienda habitual del deudor y, cuando corresponda, de su familia" (art. 497.2.1.º TRLC)

Fíjate en el detalle: la propia ley presupone que la vivienda habitual puede quedar fuera de la liquidación y regula expresamente el plazo aplicable a ese caso. No es una interpretación creativa: es el texto de la norma. Cumplido el plan, el juez concede la exoneración definitiva del pasivo restante. Explicamos el funcionamiento completo en la página del plan de pagos.

Supuesto 3: vivienda con cargas superiores a su valor de mercado

El artículo 37 bis del TRLC regula el concurso sin masa, y su letra d) incluye el caso en que "los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes y derechos del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes y derechos".

Si tu casa vale 150.000 € y la deuda hipotecaria pendiente es de 170.000 €, esa vivienda no aporta valor realizable: se tramita un concurso sin masa, no hay liquidación sobre ella y el deudor obtiene la exoneración manteniendo la vivienda mientras siga pagando la cuota. Este supuesto protege a quien compró en máximos de mercado y arrastra una hipoteca superior al valor actual del inmueble.

Los tres supuestos, en una tabla

Cuándo sí puede peligrar la vivienda

La honestidad también forma parte del asesoramiento. La casa sí puede perderse en dos escenarios:

1. Cuotas hipotecarias impagadas sin capacidad de recuperación. Si no puedes asumir la cuota ni renegociarla, el banco acabará ejecutando. Aun así, el concurso paraliza temporalmente la ejecución, abre margen para negociar una reestructuración o una dación en pago, y la deuda residual tras la pérdida de la casa sí se exonera. Si ya tienes un procedimiento iniciado, consulta la página de ejecución hipotecaria.
2. Vivienda con valor libre relevante. Si la casa vale claramente más que la deuda hipotecaria (o no tiene hipoteca), ese excedente pertenece a los acreedores: habrá que optar por el plan de pagos para conservarla o asumir su realización.

Por eso el análisis previo es decisivo: con una tasación realista y el cuadro de deudas se sabe, antes de presentar el concurso, en cuál de los supuestos encaja tu vivienda.

¿Pierdo mi casa si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?

No necesariamente. Si la hipoteca está al corriente de pago, la vivienda habitual se conserva en la mayoría de los casos: la deuda hipotecaria no se exonera (art. 489.1.8.º TRLC), el banco sigue cobrando y no hay interés en liquidar una casa cuyo valor absorbe la propia hipoteca. El resto de deudas se cancela.

¿Qué pasa con la hipoteca durante el procedimiento?

Se sigue pagando con normalidad. La hipoteca queda fuera de la exoneración dentro del límite del privilegio especial, de modo que el procedimiento cancela las demás deudas sin alterar el préstamo hipotecario. Si existía una ejecución en marcha, el concurso la paraliza mientras se tramita.

¿Puedo conservar la vivienda si debo cuotas de la hipoteca?

Depende de tu capacidad real de pago. El concurso paraliza la ejecución hipotecaria y abre una ventana para renegociar con el banco (carencia, ampliación de plazo). Si la cuota es inasumible de forma estructural, la alternativa razonable suele ser la dación en pago con exoneración de toda la deuda restante.

¿Qué es el plan de pagos de 5 años para conservar la vivienda?

Es la modalidad de exoneración sin liquidación del art. 486.1.º del TRLC: destinas tus ingresos disponibles a los acreedores durante 3 años con carácter general, o 5 años cuando no se realiza la vivienda habitual (art. 497.2.1.º TRLC). Al cumplirlo, el juez exonera el pasivo restante sin que la casa llegue a liquidarse.

¿Y si mi casa vale menos que la hipoteca que queda por pagar?

Es el escenario más protegido. Cuando las cargas superan el valor de mercado del inmueble, el TRLC lo trata como un supuesto de concurso sin masa (art. 37 bis.d): la vivienda no aporta valor realizable, no se liquida y puedes obtener la exoneración manteniéndola mientras pagas la cuota.

¿Dudas sobre tu caso? En ALY Abogados analizamos gratis la situación de tu vivienda antes de iniciar el procedimiento. Llama al 633 572 607 o escríbenos desde lazaroamable.com.