Decreto 100/2024 de Vivienda Turística en Canarias

El contexto: Canarias ante el auge del alquiler vacacional

Las Islas Canarias se han convertido en uno de los destinos turísticos más demandados de Europa, y con ello ha crecido de forma exponencial la oferta de alojamiento vacacional a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote y Fuerteventura concentran miles de viviendas que se alquilan a turistas de forma habitual, muchas de ellas sin ningún tipo de habilitación legal.

Esta situación ha generado tensiones evidentes: comunidades de propietarios que ven alterada la convivencia, vecinos que no pueden acceder a vivienda asequible en determinadas zonas, y una competencia desleal con el sector hotelero reglado.

El Gobierno de Canarias respondió con el Decreto 100/2024, de 12 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales en la Comunidad Autónoma de Canarias, que deroga y actualiza la normativa anterior.

Qué establece el Decreto 100/2024

Habilitación turística obligatoria

La principal novedad es que ninguna vivienda puede comercializarse como alojamiento vacacional sin obtener previamente la habilitación turística ante el Cabildo Insular correspondiente. La mera publicación del anuncio en una plataforma sin habilitación ya constituye infracción.

Diferencia entre zonas saturadas y zonas no saturadas

El Decreto 100/2024 introduce la posibilidad de que los Cabildos Insulares declaren zonas de saturación turística en aquellas áreas donde el porcentaje de viviendas destinadas al alquiler vacacional comprometa el acceso a la vivienda habitual de la población residente.

En las zonas declaradas saturadas, puede establecerse una moratoria o directamente prohibirse la concesión de nuevas habilitaciones turísticas. Gran Canaria y Tenerife ya han iniciado procesos de análisis para delimitar estas zonas, especialmente en municipios costeros de alta presión turística.

En zonas no saturadas, el régimen sigue siendo de habilitación libre siempre que se cumplan los requisitos.

Requisitos para operar legalmente

Para obtener la habilitación turística bajo el Decreto 100/2024, la vivienda debe cumplir:

• Cédula de habitabilidad vigente (certifica que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada).
• Inscripción en el Registro Único de Turismo de Canarias (RUTC), gestionado por la Consejería de Turismo.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que puedan sufrir los huéspedes durante su estancia.
• Cumplimiento de la normativa de la comunidad de propietarios: el Decreto exige acreditar que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico.
• Instalaciones en condiciones: equipamiento básico, extintor, botiquín, libro de reclamaciones y hojas informativas.

Las comunidades de propietarios: la clave que muchos olvidan

Uno de los requisitos más relevantes del Decreto 100/2024 es que el solicitante de la habilitación debe acreditar que la comunidad de propietarios no ha acordado la prohibición del alquiler vacacional.

Esto tiene su base en el derecho estatal: el Real Decreto-ley 7/2019 modificó el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), permitiendo que las comunidades limiten o prohíban el alquiler turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios y las cuotas de participación.

Si tu comunidad ya ha adoptado ese acuerdo, no podrás obtener la habilitación turística aunque cumplas el resto de requisitos.

Sanciones: desde 1.500 hasta 300.000 euros

El régimen sancionador aplicable es el establecido en la Ley 2/2016, de 27 de septiembre, del Patrimonio Cultural de Canarias y, principalmente, en la normativa sectorial turística canaria.

Las infracciones se clasifican en:

• Leves: advertencias o multas de hasta 1.500 €. Por ejemplo, deficiencias en el equipamiento obligatorio.
• Graves: multas de 1.501 a 18.000 €. Por ejemplo, operar sin inscripción en el RUTC.
• Muy graves: multas de 18.001 a 300.000 €. Por ejemplo, comercializar la vivienda sin habilitación turística de forma reiterada.

Además, las plataformas digitales tienen la obligación de verificar que los alojamientos anunciados disponen de número de registro válido, y pueden ser requeridas a retirar los anuncios de viviendas no habilitadas.

Cómo regularizarse si ya operas sin habilitación

Si tienes una vivienda que llevas tiempo alquilando de forma vacacional sin habilitación, no es demasiado tarde para regularizar la situación, pero conviene actuar con rapidez. El proceso general es:

1. Verificar que la vivienda cumple los requisitos técnicos (cédula de habitabilidad, equipamiento).
2. Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar si hay acuerdo de prohibición.
3. Solicitar la inscripción en el RUTC ante el Cabildo Insular.
4. Contratar el seguro de responsabilidad civil.
5. Retirar o actualizar los anuncios en plataformas con el número de registro obtenido.

El asesoramiento jurídico previo es clave para no incurrir en errores que generen sanciones durante el proceso de regularización.

ALY Abogados: asesoramiento en vivienda turística en Canarias

Las viviendas vacacionales en Canarias se mueven en un entorno normativo complejo, con regulación estatal, autonómica y local que cambia con rapidez. Un error en la tramitación puede suponer la pérdida de la habilitación o una sanción cuantiosa.

En ALY Abogados asesoramos a propietarios de viviendas vacacionales en Gran Canaria, Lanzarote y el resto de las islas sobre todos los aspectos legales: habilitación turística, conflictos con comunidades de propietarios, recursos frente a sanciones y gestión de la relación con las plataformas digitales.

Nuestro despacho está liderado por Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado colegiado n.º 5.231 del ICALPA. Consulta tu caso sin compromiso llamando al 633 572 607 o a través de nuestro formulario de contacto.

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