Gestion locative
aux Canaries

Pour un bail longue durée, 8 à 12 % du loyer mensuel, selon le bien et les services. Pour une location touristique, 15 à 25 % des revenus, car le travail est bien plus important. L’étude de rentabilité initiale est gratuite. Les honoraires sont soumis à l’IGIC au taux général de 7 %. Ils restent à la charge du propriétaire : dans un bail signé depuis le 8 octobre 2026, la loi interdit de répercuter les frais de gestion sur le locataire (art. 20.2 LAU, dans la rédaction du décret-loi royal 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par la Diputación Permanente).

La mise en location du logement, le choix du locataire avec vérification de ses revenus et de son historique de paiement, la rédaction du bail, le versement de la fianza à l’administration canarienne, l’encaissement et la révision du loyer, l’entretien et les pannes, la déclaration modelo 210 des propriétaires non résidents et, en cas d’impayé, la réclamation et la procédure d’expulsion.

Oui. Une agence vous adresse à un avocat extérieur, qui facture ses propres honoraires ; ici, l’avocat qui gère votre location mène lui-même la procédure, sans honoraires supplémentaires du cabinet. La loi fixe quelques étapes : une tentative de règlement amiable avant la demande (art. 5 de la loi organique 1/2025), puis la sommation adressée par le greffier au locataire de quitter les lieux, de payer ou de s’opposer dans les 10 jours (art. 438.5 de la loi de procédure civile, LEC). Aucun délai total ne peut être garanti : il dépend du tribunal, de la défense du locataire et de son éventuelle vulnérabilité économique.

Seulement si le plan d’urbanisme de la commune autorise expressément l’usage touristique de ce logement (art. 3.3 de la loi canarienne 6/2025). Avant le premier client, vous déposez une déclaration responsable (declaración responsable) auprès du Cabildo, avec notamment un mémoire technique, une cédula urbanística de la mairie et, en copropriété, une attestation de la copropriété (art. 7). Le Cabildo inscrit le logement au Registre général du tourisme. Le cabinet peut prendre en charge ces démarches et la gestion ; les honoraires sont alors de 15 à 25 % des revenus.

Oui, mais ce n’est plus de la location touristique. Au-delà de 31 jours, le contrat relève de la loi sur les baux urbains. Le bail temporaire exige un motif justifié et démontrable expliquant pourquoi le locataire est temporairement éloigné de son domicile habituel ; sans motif, le contrat est requalifié en bail d’habitation dès sa signature (art. 2.3 et 7.2 LAU). La loi ne précise pas si passer l’hiver aux Canaries pour le climat constitue un tel motif : le cabinet recommande de faire étudier le bail avant de le signer. Ce régime vient du décret-loi royal 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par la Diputación Permanente.

Le cabinet. Aux Canaries, le bailleur doit verser dans le mois qui suit la conclusion du bail une somme égale à la fianza légale à la Caja de Depósitos du gouvernement canarien ; le dépôt est inscrit au Registro de Fianzas de l’ICAVI (art. 2, 5 et 12 de la loi canarienne 2/2014). L’obligation s’applique même si le locataire n’a pas versé de dépôt de garantie. Ne pas verser la somme, ou verser moins que dû, est une infraction grave punie d’une amende de 35 à 100 % des sommes non déposées (art. 13).

Si vous résidez en France, en Belgique ou dans un autre État de l’UE ou de l’EEE pratiquant l’échange effectif d’informations fiscales, vous payez 19 % d’IRNR sur le loyer net, après déduction des charges directement liées à la location. Si vous résidez ailleurs, au Royaume-Uni par exemple, vous payez 24 % sur le loyer brut (art. 24.6 et 25.1.a du texte refondu de la loi IRNR). Selon le TEAC, les abattements du bail d’habitation ne s’appliquent pas aux non-résidents. Pour les revenus à compter du 4e trimestre 2026, la déclaration modelo 210 est annuelle, du 1er au 20 avril de l’année suivante (Orden HAC/623/2026).

Non. Dans un bail signé depuis le 8 octobre 2026, le locataire ne peut en aucun cas être obligé de souscrire une assurance loyers impayés (seguro de impago) ou une couverture équivalente (art. 36.5 LAU, dans la rédaction du décret-loi royal 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par la Diputación Permanente). Le propriétaire peut en revanche la souscrire lui-même : lisez attentivement les exclusions et les délais de carence du contrat.