Inquilino que no paga: opciones legales del propietario en 2026

Primer paso: intentar resolver amistosamente

Antes de acudir a los tribunales, merece la pena intentar una solución amistosa. A veces el impago es temporal (una dificultad económica puntual) y llegar a un acuerdo de pago aplazado puede ser más rápido y económico que un proceso judicial.

Qué hacer:

• Contacta al inquilino por escrito (burofax o carta certificada) reclamando el pago en un plazo de 10 días
• Guarda toda la correspondencia
• Si hay acuerdo, ponlo por escrito con las condiciones y plazos

Si el inquilino no responde o no paga en el plazo dado, el siguiente paso es el procedimiento judicial.

El desahucio por falta de pago

El procedimiento de desahucio por falta de pago es el mecanismo legal más eficaz para recuperar la posesión de tu vivienda. Está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y tiene un procedimiento especial más ágil que un juicio ordinario.

¿Cuánta deuda necesito para iniciar el desahucio?

No hay un mínimo legal. Técnicamente puedes iniciar el desahucio con una sola mensualidad impagada, aunque en la práctica se suele esperar 2-3 meses para acumular una deuda más significativa.

El proceso paso a paso

1. Presentar demanda de desahucio

El propietario (o su abogado) presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está el inmueble. En la demanda se pueden acumular:

• La acción de desahucio (recuperar el piso)
• La reclamación de rentas impagadas

2. El juzgado notifica al inquilino

Tras admitir la demanda, el juzgado notifica al inquilino con 10 días para que:

• Pague la deuda (enervación del desahucio): si paga antes de la vista, el proceso se para. Solo puede hacer esto una vez en la vida del contrato
• Se oponga a la demanda con alegaciones
• No haga nada (en rebeldía): el juicio procede sin él

3. Vista oral (si hay oposición)

Si el inquilino se opone, hay una vista oral donde ambas partes presentan sus argumentos.

4. Sentencia y lanzamiento

Si el juzgado dicta sentencia favorable al propietario, se fija una fecha de lanzamiento (desalojo). El Juzgado envía al Comisario de Ejecución para que ejecute el desalojo si el inquilino no ha salido voluntariamente.

Plazos habituales

El proceso completo suele durar entre 3 y 8 meses dependiendo de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone o no. En Canarias los plazos son similares a la media nacional.

La enervación del desahucio

El inquilino tiene derecho a enervar el desahucio (pararlo) pagando toda la deuda antes de que se celebre la vista. Pero esto solo puede hacerse una vez durante toda la vigencia del contrato.

Si el propietario envió un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no pagó, pierde el derecho de enervación.

Reclamar las rentas impagadas

Además del desahucio (recuperar la posesión), el propietario puede acumular en la misma demanda la reclamación de las rentas impagadas. Si se obtiene una sentencia condenatoria y el inquilino no paga, se puede embargar su sueldo, cuenta bancaria o bienes.

La deuda prescribe a los 5 años (art. 1966 CC).

Alternativas al desahucio

Resolución amistosa con entrega de llaves

Si el inquilino acepta marcharse voluntariamente a cambio de condonar parte de la deuda o de no reclamar daños, puede ser una solución más rápida y barata para ambos.

Mediación

Algunos ayuntamientos ofrecen servicios de mediación en conflictos de arrendamiento que pueden resolver la situación sin llegar a juicio.

Seguro de impago de alquiler

Si el contrato tiene un seguro de impago, la aseguradora cubre las rentas impagadas (generalmente hasta 12 meses) y puede asumir también los costes del desahucio. Es una opción a considerar para futuros contratos.

¿Qué pasa con los suministros?

El propietario no puede cortar los suministros (agua, luz, gas) del inquilino para forzarle a irse. Esta conducta puede constituir un delito de coacciones y generar responsabilidad penal para el propietario.

En ALY Abogados tramitamos desahucios por impago y reclamamos rentas adeudadas con total eficacia. Llama al 633 572 607 — consulta gratuita.