Acquistare Casa alle Isole Canarie: Guida Legale Completa per Italiani

Acquistare Casa alle Isole Canarie: Tutto Quello che un Italiano Deve Sapere

Le Isole Canarie rappresentano una delle destinazioni più ambite dagli italiani che desiderano acquistare una seconda casa all'estero o trasferirsi in un luogo con clima mite tutto l'anno, qualità della vita elevata e prezzi ancora competitivi rispetto alle principali città italiane. Tuttavia, il processo di acquisto immobiliare in Spagna — e in particolare alle Canarie — presenta specificità importanti che è fondamentale conoscere prima di procedere.

In questa guida analizziamo passo per passo tutto ciò che un cittadino italiano deve sapere per acquistare casa alle Isole Canarie in modo sicuro e consapevole.

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Il Regime Fiscale delle Canarie: Un Vantaggio da Non Sottovalutare

Le Isole Canarie godono di un regime fiscale speciale all'interno dell'Unione Europea. La principale differenza rispetto alla Spagna continentale riguarda l'IVA: alle Canarie non si applica l'IVA ordinaria ma l'IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), con un'aliquota del 7% sugli immobili nuovi, significativamente inferiore rispetto all'IVA del 10% applicata al resto della Spagna per le abitazioni.

Tasse da pagare all'acquisto

• Immobili nuovi (prima trasmissione): IGIC al 7% + AJD (Actos Jurídicos Documentados) solitamente tra lo 0,75% e l'1%
• Immobili di seconda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) al 6,5% del prezzo di acquisto
• Spese notarili: variabili in base al valore dell'immobile, generalmente tra 800 e 2.000 €
• Iscrizione al Registro della Proprietà: circa 400-1.500 €

In totale, è prudente calcolare un costo accessorio compreso tra il 10% e il 13% del prezzo di acquisto.

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Il NIE: Il Primo Passo Indispensabile

Prima ancora di cercare casa, un cittadino italiano deve ottenere il NIE (Número de Identificación de Extranjero). Si tratta del codice fiscale spagnolo per stranieri, senza il quale non è possibile firmare atti notarili, aprire un conto bancario spagnolo o pagare le imposte.

Come ottenere il NIE

1. In Italia: presso il Consolato Generale di Spagna competente per la propria residenza
2. Alle Canarie: direttamente presso la Comisaría de Policía Nacional o la Comisaría de Extranjería, con appuntamento
3. Tramite delega: è possibile conferire procura a un avvocato residente alle Canarie affinché lo richieda in vostro nome

I documenti necessari sono generalmente: modulo EX-15, passaporto originale con copia, motivo della richiesta (in questo caso, acquisto di un immobile) e, in alcuni casi, documentazione comprovante il motivo.

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Il Processo di Acquisto Passo per Passo

1. Prenotazione (Reserva)

Una volta individuato l'immobile, si firma un contratto di prenotazione e si versa una caparra, solitamente tra 3.000 e 10.000 €. Questo riserva l'immobile e blocca le trattative con altri acquirenti per un periodo limitato (generalmente 15-30 giorni).

2. Contratto Privato di Compravendita (Contrato de Arras o Contrato Privado)

È il contratto preliminare, equivalente al compromesso italiano. Si versano generalmente il 10% del prezzo totale come caparra confirmatoria. Se l'acquirente recede ingiustificatamente perde la caparra; se recede il venditore è tenuto a restituire il doppio.

3. Scrittura Pubblica (Escritura Pública de Compraventa)

Davanti a un notaio spagnolo, le parti firmano l'atto definitivo di compravendita. In questo momento si paga il saldo del prezzo, le imposte e tutte le spese accessorie. Il notaio spagnolo ha funzioni diverse da quello italiano: non controlla preventivamente l'immobile, ma certifica l'atto.

4. Iscrizione al Registro della Proprietà

Dopo la firma dell'escritura, l'atto viene registrato al Registro de la Propiedad. Solo con l'iscrizione l'acquirente è pienamente tutelato nei confronti di terzi.

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Due Diligence: Cosa Verificare Prima di Firmare

La due diligence è un passaggio fondamentale che non va mai sottovalutato. Un avvocato esperto verificherà:

• Nota simple: documento del Registro de la Propiedad che indica il proprietario, le caratteristiche dell'immobile e gli eventuali carichi (ipoteche, pignoramenti, servitù)
• Assenza di debiti condominiali: il venditore deve fornire un certificato dell'amministratore di condominio
• Cédula de habitabilidad: licenza di prima occupazione o di seconda occupazione, indispensabile per abitare legalmente l'immobile
• Regolarità urbanistica: che l'immobile non abbia ampliamenti abusivi o pendenze con il Comune
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tassa equivalente alla nostra IMU, da verificare che sia in regola

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Mutui per Non Residenti: È Possibile?

Sì, le banche spagnole concedono mutui anche a cittadini non residenti in Spagna, ma con condizioni più restrittive rispetto ai residenti:

• Finanziamento massimo: solitamente 60-70% del valore di perizia (LTV), contro l'80% concesso ai residenti
• Tassi: generalmente variabili indicizzati all'Euribor, con spread che variano da banca a banca
• Documentazione: redditi dimostrabili, estratti conto, dichiarazioni dei redditi italiane degli ultimi 2-3 anni

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Vantaggi Rispetto all'Acquisto in Italia

• Prezzi più accessibili: il costo al metro quadro alle Canarie è mediamente inferiore rispetto alle principali città italiane
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero): gli italiani che acquistano alle Canarie sono soggetti all'IVIE, ma l'aliquota è dello 0,76% e si applica solo se il valore catastale supera la franchigia; inoltre è possibile detrarre le imposte pagate in Spagna
• Clima e qualità della vita: 300 giorni di sole l'anno, eccellente connettività aerea con l'Italia
• Regime ZEC: per chi intende anche investire o lavorare alle Canarie, la Zona Especial Canaria offre vantaggi fiscali unici

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Affidarsi a un Avvocato Specializzato: Perché è Indispensabile

A differenza dell'Italia, in Spagna il notaio non esegue controlli approfonditi sull'immobile prima dell'atto. Per questo motivo, affidarsi a un avvocato locale specializzato in diritto immobiliare è essenziale per proteggere i propri interessi, verificare la documentazione, gestire il NIE e accompagnarvi in tutte le fasi del processo.

ALY Abogados è uno studio legale con sede a Las Palmas de Gran Canaria specializzato nell'assistenza a cittadini stranieri — tra cui molti italiani — nell'acquisto di immobili alle Isole Canarie.

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