Cómo reclamar los gastos de hipoteca al banco en 2026
El Tribunal Supremo obligó a los bancos a devolver los gastos de formalización de hipotecas. Si firmaste antes de 2019, puedes tener derecho a reclamar.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · Las Palmas de Gran Canaria
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Puedes reclamar al banco los gastos de hipoteca que te cobraron indebidamente: notaria, registro, gestoria y IAJD (en hipotecas anteriores a noviembre 2018). El Tribunal Supremo (STS 17/12/2020) fijo que la notaria se reparte 50/50; el registro y gestoria son del banco; el IAJD es del banco antes del 10/11/2018. La reclamacion no prescribe mientras el contrato este vigente o hasta 5 anos desde la STS. Importe medio recuperable: 1.500-4.000 EUR segun el capital hipotecario.
Una victoria judicial historica para los hipotecados
Durante anos, los bancos trasladaron a los clientes todos los gastos de formalizacion de la hipoteca. El Tribunal Supremo declaro estas practicas abusivas en una serie de sentencias entre 2018 y 2020.
Que gastos puedes reclamar
Notaria
El Tribunal Supremo (STS diciembre 2020) establecio que los gastos de notaria se reparten al 50% entre banco y cliente. Si pagaste el 100%, tienes derecho a recuperar el 50%.
Registro de la Propiedad
Los gastos de inscripcion de la hipoteca en el Registro de la Propiedad deben ser pagados por el banco en su totalidad. Si los pagaste tu, puedes reclamar el 100%.
Gestoria
Los gastos de gestoria para la tramitacion del prestamo hipotecario son del banco. Recuperas el 100% si los pagaste tu.
IAJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados)
Para hipotecas formalizadas antes del 10 de noviembre de 2018: el banco debe pagarlo. A partir de esa fecha, el banco lo paga por ley.
Si firmaste tu hipoteca antes de noviembre 2018 y pagaste el IAJD, tienes derecho a recuperarlo. El importe del IAJD suele ser el gasto mas alto: entre el 0,5% y el 1,5% del capital hipotecario segun la comunidad autonoma.
Tasacion
La tasacion del inmueble corre a cargo del cliente. No es recuperable.
Cuanto puedes recuperar
| Capital hipotecario | Recuperacion estimada |
|---|---|
| 100.000 EUR | 1.000 - 2.000 EUR |
| 150.000 EUR | 1.500 - 3.000 EUR |
| 200.000 EUR | 2.000 - 4.000 EUR |
| 300.000 EUR | 3.000 - 6.000 EUR |
Estos importes varian segun la comunidad autonoma (el IAJD variaba entre el 0,5% y el 1,5%), el ano de formalizacion y los gastos concretos pagados.
Plazo para reclamar
La accion para reclamar gastos hipotecarios no prescribe mientras el contrato de hipoteca este vigente (criterio mayoritario de los tribunales desde 2021). Cuando se cancela la hipoteca, el plazo es de 5 anos desde la cancelacion.
Como reclamar: paso a paso
- Recopila la escritura de hipoteca y las facturas/recibos de los gastos pagados (notaria, registro, gestoria, IAJD)
- Envia reclamacion extrajudicial al banco — muchos bancos resuelven en 30-60 dias
- Si el banco rechaza o no responde: demanda judicial (proceso rapido, 6-12 meses)
- Sentencia con condena al banco a devolver los gastos mas intereses
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