Cómo reclamar los gastos de hipoteca al banco en 2026

Una victoria judicial historica para los hipotecados

Durante anos, los bancos trasladaron a los clientes todos los gastos de formalizacion de la hipoteca. El Tribunal Supremo declaro estas practicas abusivas en una serie de sentencias entre 2018 y 2020.

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Que gastos puedes reclamar

Notaria

El Tribunal Supremo (STS diciembre 2020) establecio que los gastos de notaria se reparten al 50% entre banco y cliente. Si pagaste el 100%, tienes derecho a recuperar el 50%.

Registro de la Propiedad

Los gastos de inscripcion de la hipoteca en el Registro de la Propiedad deben ser pagados por el banco en su totalidad. Si los pagaste tu, puedes reclamar el 100%.

Gestoria

Los gastos de gestoria para la tramitacion del prestamo hipotecario son del banco. Recuperas el 100% si los pagaste tu.

IAJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados)

Para hipotecas formalizadas antes del 10 de noviembre de 2018: el banco debe pagarlo. A partir de esa fecha, el banco lo paga por ley.

Si firmaste tu hipoteca antes de noviembre 2018 y pagaste el IAJD, tienes derecho a recuperarlo. El importe del IAJD suele ser el gasto mas alto: entre el 0,5% y el 1,5% del capital hipotecario segun la comunidad autonoma.

Tasacion

La tasacion del inmueble corre a cargo del cliente. No es recuperable.

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Cuanto puedes recuperar

Estos importes varian segun la comunidad autonoma (el IAJD variaba entre el 0,5% y el 1,5%), el ano de formalizacion y los gastos concretos pagados.

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Plazo para reclamar

La accion para reclamar gastos hipotecarios no prescribe mientras el contrato de hipoteca este vigente (criterio mayoritario de los tribunales desde 2021). Cuando se cancela la hipoteca, el plazo es de 5 anos desde la cancelacion.

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La jurisprudencia que respalda la reclamacion

La reclamacion no se basa en una interpretacion discutible, sino en una linea jurisprudencial consolidada:

• STS de 23 de enero de 2019: fijo el criterio de reparto de los gastos de notaria al 50% entre banco y cliente, y atribuyo al banco el registro y la gestoria.
• STS de 17 de diciembre de 2020: confirmo el reparto y aclaro el regimen de los gastos tras la doctrina del TJUE.
• STJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19): declaro que el consumidor tiene derecho a la restitucion integra de los gastos abonados en virtud de una clausula abusiva.
• STJUE de 25 de abril de 2024: preciso el computo del plazo de prescripcion, situando su inicio en el momento en que el consumidor pudo conocer el caracter abusivo de la clausula, lo que favorece la reclamacion incluso de hipotecas antiguas.

Esta base hace que la mayoria de reclamaciones bien planteadas prosperen, aunque el resultado concreto siempre depende de la documentacion y de las circunstancias del contrato.

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Cuidado con el acuerdo que ofrece el banco

Es habitual que, al recibir la reclamacion extrajudicial, el banco ofrezca un acuerdo rapido por un importe inferior al que correspondería en via judicial, a cambio de la renuncia a reclamar nada mas.

Antes de aceptar conviene:

• Calcular el importe real recuperable, incluidos los intereses legales desde la fecha de cada pago.
• Comprobar que el acuerdo cubre los cuatro conceptos (notaria, registro, gestoria e IAJD) y no solo alguno.
• Verificar que la renuncia que se firma no alcanza a otras posibles clausulas abusivas del mismo prestamo (suelo, IRPH, comision de apertura).

Una clausula de renuncia mal calibrada puede cerrar la puerta a reclamaciones de mayor cuantia. Por eso conviene revisar la escritura completa antes de firmar nada.

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Errores frecuentes al reclamar

• Reclamar solo el IAJD y olvidar notaria, registro y gestoria, que sumados suelen igualar o superar al impuesto.
• No reclamar los intereses legales, que incrementan el importe final de forma notable en hipotecas antiguas.
• Aceptar el primer acuerdo del banco sin calcular el importe judicial.
• Pensar que una hipoteca cancelada ya no da derecho a reclamar: en muchos casos sigue siendo reclamable.

Esta reclamacion suele combinarse con la revision de otras clausulas abusivas de la hipoteca como la clausula suelo, el IRPH o la comision de apertura, que pueden multiplicar el importe a recuperar.

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Como reclamar: paso a paso

1. Recopila la escritura de hipoteca y las facturas/recibos de los gastos pagados (notaria, registro, gestoria, IAJD)
2. Envia reclamacion extrajudicial al banco — muchos bancos resuelven en 30-60 dias
3. Si el banco rechaza o no responde: demanda judicial (proceso rapido, 6-12 meses)
4. Sentencia con condena al banco a devolver los gastos mas intereses

El despacho ofrece un analisis hipotecario completo que revisa de una sola vez todos los conceptos reclamables del prestamo.

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Consulta gratuita

Si firmaste una hipoteca y pagaste todos los gastos de formalizacion, llamanos. Analizamos si tienes derecho a reclamar y cuanto puedes recuperar.

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