Cláusulas abusivas en hipotecas:
recupere lo que le cobraron de más
El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE han declarado nulas la cláusula suelo, los gastos de hipoteca y otras cláusulas abusivas. Si firmó su hipoteca antes de 2019, es probable que le corresponda una devolución.
5 años
Plazo para reclamar la devolución desde que conoce la abusividad
100%
Nulidad de la cláusula si no fue informada con transparencia
4,8 ★
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Cláusulas abusivas más frecuentes
Estas son las cláusulas que los tribunales vienen declarando nulas de forma sistemática. Analizamos su hipoteca para identificar cuáles aplican a su caso.
Cláusula suelo
Impide que la cuota baje aunque el Euríbor sea negativo. Declarada nula por el Tribunal Supremo (STS 2013) y el TJUE (2016 y 2020). Retroactividad total.
STS 9/5/2013 · TJUE 21/12/2016Gastos de formalización
Notaría, gestoría, tasación y AJD que el banco cargó al cliente. El AJD corresponde al banco desde la STC 2018. Reclamables en los últimos 5 años.
STC 16/10/2018 · STS 23/1/2019IRPH como tipo de referencia
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. El TJUE (2020) estableció que los jueces deben analizar si su inclusión fue transparente. Puede ser abusivo.
TJUE 3/3/2020 · C-125/18Vencimiento anticipado
Cláusulas que permitían al banco reclamar todo el préstamo con pocas cuotas impagadas. Declaradas abusivas por el TJUE si no se ajustan a la gravedad del incumplimiento.
TJUE 26/3/2019 · C-70/17Intereses de demora excesivos
Los intereses de demora superiores a 2 puntos sobre el interés ordinario son abusivos según el Tribunal Supremo. Pueden reducirse a la tasa legal.
STS 22/4/2015 · TJUE 21/1/2015TAE engañosa o comisiones ocultas
Si la TAE no reflejaba el coste real del préstamo por comisiones no incluidas o condiciones vinculadas no informadas, la cláusula puede ser declarada abusiva.
Dir. 93/13/CEE · Art. 85 TRLGDCUProceso para recuperar su dinero
Revisión de la escritura de hipoteca
Analizamos su escritura e identificamos todas las cláusulas potencialmente abusivas y el importe recuperable en cada concepto.
Reclamación extrajudicial al banco
Enviamos la reclamación previa obligatoria (Ley 7/2017). El banco tiene 1-3 meses para responder. En muchos casos el acuerdo se alcanza en esta fase.
Demanda judicial si no hay acuerdo
Si el banco rechaza o no responde satisfactoriamente, presentamos demanda ante el Juzgado competente. Los tribunales aplican la jurisprudencia del TJUE y el TS a favor del consumidor.
Sentencia y devolución
El juzgado declara la nulidad de la cláusula y ordena la devolución de las cantidades indebidamente cobradas, más los intereses legales desde cada cobro.
Dudas sobre cláusulas abusivas
¿Cómo sé si tengo cláusula suelo?
La cláusula suelo aparece en las condiciones generales de su escritura de hipoteca, habitualmente en el apartado de tipo de interés variable. Suele estar formulada como un tipo mínimo de interés aplicable con independencia de cuál sea el Euríbor. Si su hipoteca es variable y su cuota no bajó cuando el Euríbor cayó en picado (2010-2016), probablemente tiene cláusula suelo.
¿Puedo recuperar todo lo pagado de más por la cláusula suelo?
Sí. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció en sus sentencias de 2016 y 2020 que la nulidad de la cláusula suelo tiene efectos retroactivos totales: el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo, más los intereses legales correspondientes. La STS de 2013 declaró la nulidad por falta de transparencia.
¿El banco puede negarse a devolver el dinero?
El banco debe atender la reclamación extrajudicial previa (obligatoria desde la Ley 7/2017 del Crédito Inmobiliario). Si no llega a un acuerdo satisfactorio en el plazo previsto, procede la demanda judicial. Los tribunales aplican de forma sistemática la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo favorable al consumidor.
¿Hay plazo para reclamar la cláusula suelo?
La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe (es imprescriptible según el TJUE). Sin embargo, la acción de restitución de cantidades sí está sujeta a plazos: desde que el consumidor conoce la abusividad tiene 5 años para reclamar la devolución (art. 1964 CC). Conviene actuar cuanto antes para recuperar el máximo.
¿Qué son los gastos de hipoteca que puedo reclamar?
Son los gastos que los bancos trasladaron al prestatario en la escritura de hipoteca: gastos de notaría, gestoría, tasación e impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Desde la STC 2018 y las SSTS 2019, el AJD corresponde siempre al banco. También se puede reclamar la gestoría y parte de notaría según las circunstancias del préstamo.
¿Cuánto puedo recuperar reclamando los gastos de hipoteca?
Depende de la hipoteca y la entidad, pero en préstamos de 150.000 € a 300.000 € firmados entre 2000 y 2018 la cantidad recuperable suele estar entre 2.000 € y 6.000 €, sumando los diferentes conceptos. En la consulta gratuita analizamos su escritura y le damos una estimación concreta.
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