Hipoteca Fija, Variable o Mixta en España: Cuál Elegir en 2026

Los Tres Tipos de Hipoteca en España

Hipoteca a Tipo Fijo

El interés no varía durante toda la vida del préstamo.

Características:

• Cuota fija mensual: siempre la misma, independientemente del euríbor
• Tipo de interés: lo fija cada entidad según plazo y perfil; como referencia oficial, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para compra de vivienda libre (todas las modalidades) fue del 3,134 % en agosto de 2026 (Banco de España)
• Plazos habituales: 15-30 años
• Ventaja: certeza absoluta; puedes planificar sin sorpresas
• Inconveniente: si el euríbor baja mucho, pagas más que con una variable

Ejemplo (hipoteca 200.000 €, 25 años, tipo fijo 3,9%):

• Cuota mensual: ~1.045 €
• Intereses totales: ~113.400 €

Hipoteca a Tipo Variable

El interés se revisa periódicamente (normalmente cada año) conforme a un índice de referencia, habitualmente el euríbor a 12 meses, más un diferencial fijo.

Características:

• Tipo: euríbor + diferencial (ej.: euríbor + 0,65%)
• Revisión: anual o semestral en la fecha del aniversario del contrato
• Ventaja: si el euríbor baja, la cuota también baja
• Inconveniente: si el euríbor sube (como en 2022-2023), la cuota puede aumentar sustancialmente

Ejemplo (200.000 €, 25 años, suponiendo un euríbor del 3,0% + diferencial 0,75% = 3,75%):

• Cuota mensual: ~1.028 € (pero cambiará en cada revisión)

Hipoteca Mixta

Combina un período inicial a tipo fijo y el resto a tipo variable.

Características:

• Período fijo inicial: el que se pacte en el contrato (por ejemplo, 5, 10 o 15 años)
• Período variable: el resto del plazo, referenciado al euríbor
• Ventaja: ofrece estabilidad inicial y la posibilidad de aprovechar bajadas del euríbor en la segunda fase
• Inconveniente: más compleja de comparar y puede tener comisiones de cancelación durante el período fijo

Ejemplo (200.000 €, 25 años, 10 años fijo al 3,2%, luego variable euríbor+0,70%):

• Cuota durante los primeros 10 años: ~969 €
• Cuota posterior: dependerá del euríbor en ese momento

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Comparativa Detallada

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El Euríbor en 2026: ¿Qué Esperar?

El euríbor a un año tuvo una evolución dramática (datos mensuales publicados por el Banco de España en el BOE):

• 2021: negativo (-0,502% en diciembre)
• 2023: 4,160% en octubre
• 2024: descenso hasta el 2,436% en diciembre
• 2026: del 2,245% en enero al 3,247% en septiembre

En 2026 el euríbor ha vuelto a repuntar tras las bajadas de 2024 y 2025. Ningún experto puede garantizar la evolución futura del euríbor.

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Gastos de la Hipoteca en España (Ley 5/2019)

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (transposición parcial de la Directiva 2014/17/UE) distribuyó los gastos entre banco y cliente (art. 14.1.e):

Esta distribución de gastos supuso el fin de los "gastos de hipoteca" que antes asumía el comprador y que fueron masivamente reclamados ante los tribunales (el TJUE se pronunció sobre ellos en su sentencia de 16 de julio de 2020, asunto C-224/19).

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Cláusulas que Debe Conocer

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

El banco debe entregarle la FEIN con al menos 10 días naturales de antelación a la firma (art. 14.1 Ley 5/2019). Es un documento estandarizado que muestra: importe, plazo, tipo de interés, TAE, cuota mensual y coste total del crédito.

FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

Documento que el banco debe entregar junto con la FEIN, advirtiendo sobre cláusulas relevantes: revisión del tipo, evolución del índice, posibilidad de ejecución hipotecaria.

Acta notarial previa

Como tarde el día anterior a la firma, debe comparecer ante el notario que usted elija para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test sobre la documentación recibida (art. 15 Ley 5/2019). El notario deja acta de ese acto, sin coste. Sin acta notarial previa, no puede autorizarse la escritura de la hipoteca.

Vencimiento anticipado

Desde 2019, en préstamos de personas físicas con hipoteca sobre vivienda, el banco solo puede dar por vencido el préstamo e iniciar la ejecución hipotecaria si el impago es de (art. 24 Ley 5/2019):

• Al menos 12 cuotas o el 3% del capital concedido (primera mitad del préstamo)
• Al menos 15 cuotas o el 7% del capital concedido (segunda mitad del préstamo)

Además, el banco debe requerir antes el pago y dar al menos un mes para ponerse al día. Este umbral protege al prestatario contra ejecuciones por impagos menores.

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Subrogación y Novación: Cambiar la Hipoteca

Si ya tiene una hipoteca y quiere mejorarla:

Subrogación de acreedor (cambiar de banco)

Trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. El nuevo banco asume la hipoteca existente. Gastos: se reparten como en una hipoteca nueva (gestoría, notaría y registro a cargo del banco; tasación a cargo del cliente) y la escritura está exenta de AJD (arts. 2 y 7 Ley 2/1994). La entidad original solo puede frenar la subrogación si, en los 15 días naturales siguientes a entregar el certificado de deuda, firma con usted una novación: la decisión es suya.

Novación (modificar con el mismo banco)

Modificar las condiciones (tipo, plazo, capital) con el banco actual. Más rápida y sencilla que la subrogación si el banco accede. A veces hay comisión de novación: máx. 0,1% del capital pendiente si se amplía el plazo (art. 10 Ley 2/1994); si se pasa de tipo variable a fijo, pasados los 3 primeros años del préstamo no puede cobrarse comisión alguna y, antes, solo si hay amortización anticipada de capital, con el tope del 0,05% de lo amortizado (art. 23.6 Ley 5/2019).

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Canarias: Hipotecas con IGIC en Lugar de IVA

En las Canarias, la compra de vivienda nueva no tributa por IVA (10% en la Península) sino por IGIC (tipo general del 7%, con tipos reducidos del 5%, 3% o 0% para determinadas viviendas habituales y protegidas: arts. 32 y 38 del texto refundido del IGIC aprobado por el Decreto Legislativo 1/2025, de 13 de octubre). Esto no afecta directamente al tipo de interés de la hipoteca, pero sí al coste total de la adquisición si se trata de obra nueva.

Para compras de segunda mano en Canarias, el impuesto es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), con un tipo general del 6,5% y un tipo del 5% para vivienda habitual de hasta 200.000 € si se cumplen los requisitos (art. 31 del Decreto Legislativo 1/2009), además de tipos reducidos para determinados colectivos.

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ALY Abogados — Revisión de Contratos de Hipoteca

Asesoramos en la revisión de contratos hipotecarios antes de la firma:

• Análisis de la FEIN y la FIAE
• Identificación de cláusulas potencialmente problemáticas
• Comparación con ofertas del mercado
• Reclamación de cláusulas abusivas en hipotecas ya firmadas (cláusula suelo, IRPH, gastos)
• Subrogación y novación hipotecaria

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA