Novación y subrogación hipotecaria: cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca

Si tienes una hipoteca con un tipo de interés alto o condiciones desfavorables, no estás obligado a mantenerla hasta el final. Existen dos mecanismos legales para mejorar las condiciones: la novación (renegociar con tu banco) y la subrogación (cambiarte a otro banco). Ambas opciones tienen consecuencias fiscales y económicas diferentes.

¿Qué es la novación hipotecaria?

La novación es la modificación del contrato hipotecario existente mediante acuerdo entre el deudor y su banco. Se mantiene el mismo banco pero se cambian algunas condiciones del préstamo.

Qué se puede modificar por novación

Tipo de interés: de variable a fijo, reducción del diferencial, cambio de índice (de IRPH a Euríbor, por ejemplo)
Plazo de amortización: ampliarlo o reducirlo
Capital pendiente: en algunos casos se puede ampliar el préstamo
Carencias: períodos donde solo se pagan intereses
Titulares: añadir o quitar un titular

Costes de la novación

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes para el cliente se han reducido significativamente:

Notaría y registro: el banco paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD); el cliente solo paga una parte de los gastos de notaría y registro
Comisión de novación: el banco puede cobrar una comisión, pero limitada legalmente. Para novaciones que amplíen el plazo: máximo el 0,1% del capital pendiente durante los 3 primeros años
Tasación: puede ser necesaria si se amplía el capital

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación es el cambio de banco acreedor: tu hipoteca se traslada de tu banco actual a otro banco que te ofrece mejores condiciones, sin cancelar el préstamo ni constituir uno nuevo.

Proceso de subrogación

Oferta vinculante del nuevo banco: el banco al que quieres trasladarte te hace una oferta por escrito con las nuevas condiciones
Notificación al banco actual: el nuevo banco notifica al banco actual, que dispone de 15 días para igualar la oferta
Derecho de enervación del banco actual: si el banco actual iguala la oferta, la subrogación no se produce y se hace una novación con el banco actual
Escritura de subrogación: si el banco actual no iguala la oferta o no responde en plazo, se formaliza la subrogación ante notario

Costes de la subrogación

Para el cliente: el banco subrogado paga el AJD; el cliente paga una parte de notaría y registro
Comisión por subrogación: la Ley Hipotecaria de 2019 limita las comisiones
- 0,25% durante los 3 primeros años (hipotecas fijas)
- 0,15% del 4.º al 5.º año
- Sin comisión a partir del 6.º año
- Hipotecas variables: 0,25% los primeros 3 años, 0,15% del 4.º al 5.º año

Novación vs. Subrogación: ¿cuándo elegir cada una?

Mejor la novación cuando:

Tu banco está dispuesto a negociar condiciones competitivas
La relación con tu banco es buena y quieres mantenerla
Los costes de cambio son elevados
Solo quieres cambiar el plazo o hacer una carencia

Mejor la subrogación cuando:

Tu banco no ofrece condiciones competitivas
Otro banco te ofrece un tipo significativamente más bajo
Quieres cambiar de hipoteca variable a fija con mejor tipo

Cancelación total: la tercera opción

Otra alternativa es cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva con otro banco. Es más costosa (hay que pagar todos los gastos de constitución) pero a veces es la única opción si la hipoteca tiene condiciones que no se pueden modificar por novación (por ejemplo, cláusulas IRPH vinculadas contractualmente).

Hipotecas de segunda oportunidad

Si tienes dificultades para pagar la hipoteca y no puedes negociar con el banco, existen otras alternativas:

Moratoria hipotecaria: suspensión temporal de las cuotas (requiere cumplir ciertos requisitos)
Dación en pago: entrega del piso al banco a cambio de cancelar la deuda hipotecaria (no todos los bancos la aceptan)
Segunda Oportunidad: en determinados casos, el proceso concursal puede proteger la vivienda habitual

En ALY Abogados analizamos tu hipoteca y te ayudamos a obtener las mejores condiciones mediante novación o subrogación, y a explorar opciones si tienes dificultades de pago. Llama al 633 572 607.