Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln an?

Beim Kauf einer Neuimmobilie fällt die IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) in Höhe von 7% an, vergleichbar mit der Mehrwertsteuer. Bei Gebrauchtimmobilien wird die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) mit 6,5% des Kaufpreises fällig. Hinzu kommen notarielle Gebühren, Grundbucheintragungskosten und die AJD (Stempelsteuer), sodass Sie insgesamt mit 10 bis 13% Nebenkosten rechnen sollten.

Was ist die NIE und wie beantrage ich sie?

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer, ohne die keine Immobilientransaktion in Spanien möglich ist. Sie können die NIE beim spanischen Konsulat in Deutschland beantragen oder direkt auf den Kanarischen Inseln bei der Comisaría de Policía Nacional. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die NIE in Ihrem Namen beantragen.

Kann ich eine Hypothek als Nicht-Resident aufnehmen?

Ja, spanische Banken vergeben Hypotheken auch an Nicht-Residenten. Allerdings sind die Konditionen restriktiver: In der Regel werden maximal 60 bis 70% des Schätzwerts finanziert, während Residenten bis zu 80% erhalten können. Die Zinsen basieren meistens auf dem Euribor plus einem Aufschlag der jeweiligen Bank. Eine vollständige Einkommensdokumentation ist erforderlich.

Wie läuft der Kaufprozess ab?

Der Kaufprozess umfasst vier Hauptschritte: Erstens den Reservierungsvertrag mit einer Anzahlung von 3.000 bis 10.000 Euro. Zweitens den privaten Kaufvertrag (Arras) mit einer Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises. Drittens die notarielle Beurkundung (Escritura Pública), bei der der Restkaufpreis und alle Steuern gezahlt werden. Viertens die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Was sollte ich vor dem Kauf rechtlich prüfen?

Vor dem Kauf ist eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung unerlässlich. Dazu gehören: die Nota Simple aus dem Grundbuch zur Überprüfung von Eigentumsrechten und Belastungen, die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), die Gemeinschaftsschulden des Verkäufers, die städtebauliche Rechtmäßigkeit der Immobilie sowie die ordnungsgemäße Zahlung der IBI (Grundsteuer).

Gibt es Unterschiede zwischen Erst- und Zweitkauf?

Ja, der wesentliche Unterschied liegt bei der Steuer: Neuimmobilien unterliegen der IGIC (7%), während Gebrauchtimmobilien der ITP (6,5%) unterliegen. Außerdem fällt bei Neuimmobilien zusätzlich die AJD an. Bei Neubauprojekten kaufen Sie oft direkt vom Bauträger mit einem vorläufigen Vertrag, der besondere Schutzklauseln erfordert. Bei Gebrauchtimmobilien ist die Überprüfung bestehender Lasten besonders wichtig.

Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln: Rechtlicher Leitfaden für Deutsche — ALY Abogados

Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln: Der vollständige Rechtsleitfaden für Deutsche

Die Kanarischen Inseln sind seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Ziele für deutsche Immobilienkäufer. Das milde Klima das ganze Jahr über, die gute Infrastruktur, die direkte Flugverbindung und die vergleichsweise erschwinglichen Immobilienpreise machen Gran Canaria, Teneriffa, Lanzarote und Fuerteventura besonders attraktiv. Doch der Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System — wer sich nicht ausreichend vorbereitet, riskiert teure Fehler.

Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung erklärt alles, was deutsche Käufer über den rechtlichen Rahmen, die Steuern und den Kaufprozess wissen müssen.

Das Steuerrecht auf den Kanarischen Inseln: Besonderheiten gegenüber dem spanischen Festland

Die Kanarischen Inseln genießen einen besonderen Steuerstatus innerhalb der EU. Der wichtigste Unterschied: Statt der auf dem spanischen Festland geltenden Mehrwertsteuer (IVA) gilt auf den Kanaren die IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) — mit einem deutlich niedrigeren Satz.

Steuern im Überblick

Neubauimmobilien (Erstverkauf):

IGIC: 7% des Kaufpreises
AJD (Stempelsteuer / Actos Jurídicos Documentados): ca. 0,75–1%

Gebrauchtimmobilien (Zweitverkauf):

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6,5% des Kaufpreises

Weitere Nebenkosten:

Notargebühren: ca. 800–2.000 €
Grundbucheintragung: ca. 400–1.500 €

Als Faustregel gilt: Planen Sie 10 bis 13% Nebenkosten auf den Kaufpreis ein.

Die NIE: Ohne Diese Nummer Läuft Nichts

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer und das erste, was Sie beantragen müssen — noch bevor Sie ernsthaft in Kaufverhandlungen eintreten. Ohne NIE können Sie in Spanien weder einen Notartermin wahrnehmen noch Steuern zahlen noch ein spanisches Bankkonto eröffnen.

Wie und wo beantragen?

In Deutschland: Beim spanischen Generalkonsulat, das für Ihren Wohnsitz zuständig ist (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg oder München)
Auf den Kanaren: Bei der Policía Nacional mit Vorab-Terminbuchung
Per Vollmacht: Ein beauftragter Anwalt kann die NIE in Ihrem Namen beantragen — besonders praktisch, wenn Sie nicht persönlich anreisen möchten

Erforderliche Unterlagen: Formular EX-15, Reisepass (Original und Kopie), Begründung (Immobilienkauf) sowie ggf. ein Nachweis des Kaufinteresses.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Schritt 1: Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Haben Sie das Wunschobjekt gefunden, können Sie es mit einem Reservierungsvertrag und einer Anzahlung von typischerweise 3.000 bis 10.000 Euro sichern. Die Immobilie wird damit für einen befristeten Zeitraum (meistens 15–30 Tage) vom Markt genommen.

Schritt 2: Privater Kaufvertrag / Arras-Vertrag

Der nächste Schritt ist der Contrato de Arras (Vorvertrag mit Angeld). Sie zahlen in der Regel 10% des vereinbarten Kaufpreises. Dieser Vertrag ist rechtlich bindend: Wenn Sie als Käufer zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Schritt 3: Notarielle Beurkundung (Escritura Pública)

Vor einem spanischen Notar unterzeichnen beide Parteien den endgültigen Kaufvertrag. In diesem Moment:

Zahlen Sie den Restkaufpreis (in der Regel per Bankcheck einer spanischen Bank)
Werden alle anfallenden Steuern und Gebühren beglichen
Geht das Eigentum offiziell auf Sie über

Wichtig: Der spanische Notar überprüft die Identität der Parteien und beurkundet den Vorgang — er führt jedoch keine eigenständige rechtliche Due Diligence durch. Diese Aufgabe obliegt Ihrem Anwalt.

Schritt 4: Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad)

Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt nach der Beurkundung und schützt Sie als Eigentümer gegenüber Dritten. Der Vorgang dauert in der Regel 4–8 Wochen.

Due Diligence: Was Sie Unbedingt Prüfen Lassen Sollten

Beauftragen Sie vor dem Kauf immer einen unabhängigen Anwalt mit einer gründlichen Prüfung. Diese umfasst:

Nota Simple (Grundbuchauszug): Zeigt Eigentümer, Grundstücksdaten, eingetragene Hypotheken, Grundschulden und sonstige Belastungen
Lastenfreiheit: Alle bestehenden Hypotheken müssen bei Übergabe gelöscht sein
Cédula de Habitabilidad: Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass das Objekt als Wohnraum zugelassen ist
Gemeinschaftsschulden: Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine offenen Verbindlichkeiten bestehen
Städtebauliche Legalität: Keine illegalen Anbauten oder offene Verstöße gegen Bauvorschriften
IBI-Nachweis: Die Grundsteuer muss lückenlos bezahlt sein

Hypothek für Nicht-Residenten: Was Sie Erwarten Können

Spanische Banken vergeben Immobilienkredite auch an Nicht-Residenten, allerdings zu anderen Konditionen:

Maximale Finanzierungsquote: 60–70% des Schätzwerts (Residenten erhalten bis zu 80%)
Zinsbasis: Variable Zinsen auf Basis des Euribor (plus Bankaufschlag), Festzinsen auf Anfrage möglich
Laufzeiten: Bis zu 20–25 Jahre, abhängig vom Alter des Antragstellers
Erforderliche Unterlagen: Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen der letzten 2–3 Jahre), Kontoauszüge, Schuldenstatus (Schufa-Auskunft oder äquivalent)

Häufige Fehler Beim Immobilienkauf Auf Den Kanaren

Viele Käufer machen vermeidbare Fehler, die teuer werden können:

Kein Anwalt einschalten: Der spanische Notar berät keine der Parteien — ohne eigenen rechtlichen Beistand sind Sie schutzlos
Fehlende NIE: Ohne NIE ist keine Beurkundung möglich; die Beschaffung im letzten Moment kann Termine gefährden
Keine Due Diligence: Immobilien mit versteckten Hypotheken, Schulden oder Baumängeln sind keine Seltenheit
Nur auf den Makler vertrauen: Der Makler vertritt den Verkäufer, nicht Sie als Käufer
Zahlungen in bar oder ohne Nachweis: Alle Zahlungen sollten per Banküberweisung oder Bankcheck erfolgen und lückenlos dokumentiert sein

ALY Abogados: Ihr Rechtlicher Partner auf Gran Canaria

Ein Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln ist eine große Investition. Mit der richtigen rechtlichen Begleitung wird der Prozess sicher, transparent und ohne böse Überraschungen.

ALY Abogados in Las Palmas de Gran Canaria unterstützt deutsche Käufer von der ersten Anfrage bis zur Grundbucheintragung — auf Deutsch, kompetent und vor Ort.

Kontaktieren Sie uns für eine erste Beratung: 633 572 607

Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln: Rechtlicher Leitfaden für Deutsche

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