Vastgoed Kopen op de Canarische Eilanden: Complete Gids voor Nederlanders 2026

Waarom de Canarische Eilanden Aantrekkelijk zijn voor Nederlandse Kopers

---

Stap 1: Het NIE — Absolute Prioriteit

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is verplicht vóór iedere vastgoedtransactie in Spanje. Zonder NIE is het niet mogelijk een notariële akte te ondertekenen, een Spaanse bankrekening te openen of belastingen te betalen.

Hoe het aan te vragen

Optie A — In persoon: maak een afspraak bij de Nationale Politie (Comisaría de Policía) in Las Palmas of Santa Cruz de Tenerife. Doorlooptijd: 3-8 weken afhankelijk van beschikbaarheid.

Optie B — Via een advocaat met volmacht: een Spaanse advocaat kan uw NIE aanvragen in uw naam met een notariële volmacht (poder notarial). Doorlooptijd: 1-3 weken. Hiervoor hoeft u niet naar de Canarische Eilanden te reizen.

Benodigde documenten

• Geldig paspoort + kopie
• Ingevuld formulier EX-15
• Bewijs van reden NIE-aanvraag (koopcontract of reserveringsovereenkomst)
• Betaling leges (circa €10,71)

---

Stap 2: Spaanse Bankrekening Openen

Vóór het afronden van de aankoop is het aan te raden een Spaanse bankrekening te openen voor:

• Het betalen van aankoopbelastingen in Spanje
• Het domiciliëren van lopende lasten (IBI, VvE-bijdragen, water, elektriciteit)
• Betalingen aan de notaris

Belangrijkste banken op de Canarische Eilanden: BBVA, CaixaBank, Santander, Bankinter, Cajamar.

Als niet-ingezetene kunt u een basisrekening openen met paspoort, NIE en bewijs van adres in Nederland. Veel banken bieden ook digitale opties (BBVA, Sabadell International).

---

Stap 3: Het Pand Identificeren en de Juridische Toestand Controleren

De Nota Simple — Eerste Stap

Vraag vóór iedere verplichting de nota simple op bij het Registro de la Propiedad. Dit document (kosten: circa €9,02) vermeldt:

• De eigenaar(s) van het pand
• Eventuele hypotheken, erfdienstbaarheden en lasten
• De exacte ingeschreven oppervlakte
• Eventueel voorkooprecht

Als het pand nog hypothecair bezwaard is, moet u controleren of de schuld wordt afgelost bij de overdracht.

Aanvullende Controles

• Certificaat van de VvE-secretaris: is de verkoper up-to-date met de servicekosten?
• Laatste IBI-aanslag (onroerendezaakbelasting): is hij betaald? Wat is het jaarlijkse bedrag?
• Energieprestatiecertificaat: verplicht bij verkoop
• Toeristische verhuur (als u vakantieverhuur overweegt): controleer of de woning is ingeschreven in het Registro General Turístico en of het bestemmingsplan en de VvE toeristisch gebruik toestaan (zie het hoofdstuk hieronder)

Urbanistisch Onderzoek

Op de Canarische Eilanden is het bijzonder belangrijk te controleren of eventuele aanbouwen, uitbouwen of verbouwingen een bouwvergunning hebben. Illegale constructies kunnen bij de koper terechtkomen en leiden tot boetes of gedwongen sloop.

---

Stap 4: Het Voorlopig Koopcontract (Contrato de Arras)

Vóór de notariële overdracht ondertekenen partijen doorgaans een contrato de arras (reserveringsovereenkomst met aanbetaling):

• Arras confirmatorias: eenvoudige garantie — als een partij zich terugtrekt, kan de andere partij nakoming vorderen of schadevergoeding
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): de koper verliest zijn aanbetaling bij terugtrekking; trekt de verkoper zich terug, betaalt hij het dubbele terug. Dit is de meest gebruikte vorm.

De aanbetaling bedraagt doorgaans 10% van de verkoopprijs.

Let op: onderteken nooit een contrato de arras zonder het door uw advocaat te laten controleren. Clausules over termijnen, ontbindende voorwaarden (financieringsvoorbehoud) en teruggave zijn cruciaal.

---

Stap 5: Financiering — Spaanse Hypotheek

Niet-ingezetenen (minder dan 183 dagen per jaar op de Canarische Eilanden)

• Maximale financiering: 60-70% van de taxatiewaarde
• Looptijd: tot 25-30 jaar (maximaal tot 75-jarige leeftijd van de jongste aanvrager)
• Benodigde documenten: 3 meest recente bankafschriften, 2 meest recente belastingaangiften, inkomensbewijzen (loonstroken of jaarrekening als zelfstandige), apostille en vertaling als documenten in het Nederlands zijn opgesteld

Fiscale ingezetenen in Spanje

• Maximale financiering: tot 80%
• Soepelere voorwaarden bij dezelfde banken

Actieve banken voor expats op de Canarische Eilanden

• BBVA: internationaal departement met Nederlandse service
• Bankinter: goed serviceniveau voor niet-ingezetenen
• CaixaBank: sterke aanwezigheid op de Canarische Eilanden
• Sabadell: internationale vestiging Sabadell International

Hypotheekkosten in Spanje

Sinds 2019 betaalt de bank de AJD (zegelrecht) bij hypotheken. De koper betaalt wel: taxatiekosten (circa €300-600), notariskosten hypotheekakte en eventuele provisie.

---

Stap 6: De Overdracht bij de Notaris

De ondertekening van de koopakte (escritura de compraventa) vindt plaats voor een Spaanse notaris. De notaris:

• Controleert de identiteiten en het NIE
• Verifieert dat het pand vrij is van lasten (of dat de hypotheek dezelfde dag wordt doorgehaald)
• Leest de akte voor aan beide partijen
• Authenticeert de verkoop

De notaris vertegenwoordigt beide partijen en de staat — hij is niet uw persoonlijke advocaat. Als u niet aanwezig kunt zijn, kan uw advocaat u vertegenwoordigen met een notariële volmacht.

---

Stap 7: Betaling van Belastingen en Inschrijving

Belastingen voor de koper

Nieuwbouw (van de projectontwikkelaar):

• IGIC: 7% van de koopprijs
• AJD (Actos Jurídicos Documentados / zegelrecht): 1% van de belastinggrondslag

Bestaand vastgoed (doorverkoop):

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 6,5% van de koopprijs

Deze belastingen moeten binnen 30 werkdagen na de ondertekening worden betaald.

Overzicht bijkomende kosten

Inschrijving bij het Registro de la Propiedad

Na betaling van de belastingen wordt de akte ingeschreven in het Eigendomsregister. De inschrijving beschermt u tegen rechten van derden en maakt uw eigendom officieel.

---

Belastingen als Niet-Ingezetene Eigenaar

Als u de Canarische Eilanden koopt als niet-ingezetene (u verblijft minder dan 183 dagen per jaar op de eilanden), bent u onderworpen aan de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

Belastingverdrag Nederland-Spanje (1971): huurinkomsten uit Spaans vastgoed zijn in Spanje belastbaar. Nederland verleent vrijstelling maar kan progressievoorbehoud toepassen.

Als u fiscaal ingezetene in Spanje wordt (meer dan 183 dagen per jaar), valt u onder het IRPF-regime met de Canarische voordelen (0% vermogensbelasting, ~0% erfbelasting).

---

Aankoop voor Toeristische Verhuur

De Canarische Eilanden zijn een grote markt voor vakantieverhuur. De regels zijn echter aangescherpt door de Ley 6/2025 van 10 december (Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas), van kracht sinds 13 december 2025:

• Er bestaat geen vergunning in strikte zin: vóór de start van de toeristische verhuur moet een verklaring van verantwoordelijkheid (declaración responsable) worden ingediend bij het eilandbestuur (cabildo insular), dat de woning inschrijft in het Registro General Turístico. Het registratienummer moet in elke advertentie staan
• Toeristisch gebruik van een woning is alleen toegestaan als het gemeentelijke bestemmingsplan (planeamiento urbanístico) dit uitdrukkelijk toelaat; een woonbestemming alleen is niet genoeg. In een appartementsgebouw mag de VvE (splitsingsakte, statuten of besluit van de vergadering) het niet verbieden. Sinds 3 april 2025 heeft wie wil beginnen bovendien vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring van de VvE nodig, met drie vijfde van de eigenaars die samen drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen (art. 7.3 en 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal)
• In toeristische zones (Maspalomas, Playa del Inglés, Puerto de la Cruz) staan veel appartementen in een toeristisch complex: is het gebouw als toeristisch bedrijf (establecimiento turístico) ingericht, dan gelden de appartementen als accommodatie-eenheden en niet als woningen, en kan er geen eigen vakantieverhuur voor worden aangemeld

Vóór aankoop voor verhuur: laat nagaan of het bestemmingsplan en de VvE toeristisch gebruik toestaan en of u als koper zelf een verklaring kunt indienen. Ga er niet van uit dat de inschrijving van de verkoper op u overgaat: het zogenoemde geconsolideerde toeristische gebruik van bestaande vakantiewoningen vervalt bij overdracht van de woning, ook bij verkoop. Sinds de Ley 7/2026 geldt een uitzondering bij vererving: was de overledene zowel eigenaar als houder van de verklaring, dan kan de nieuwe eigenaar de wijziging van de houder bij het cabildo melden en de toeristische activiteit nog maximaal tien jaar vanaf die overgang voortzetten (disposición transitoria primera, lid 11, van de Ley 6/2025, zoals gewijzigd door de Ley 7/2026).

---

Veelgemaakte Fouten bij Buitenlandse Kopers

De drie meest voorkomende fouten bij Nederlandse kopers op de Canarische Eilanden:

1. Geen onafhankelijke advocaat inschakelen — de notaris vertegenwoordigt beide partijen, niet alleen de koper
2. Contrato de arras ondertekenen zonder juridische controle — clausules over terugtrekking en financieringsvoorbehoud kunnen ongunstig zijn
3. Urbanistische toestand niet controleren — illegale aanbouwen of ontbrekende bouwvergunningen gaan mee over op de koper

---

Hoe ALY Abogados u kan Begeleiden

Ons kantoor in Las Palmas de Gran Canaria biedt een complete begeleidingsdienst voor Nederlandse kopers:

• NIE aanvragen via volmacht (zonder reizen)
• Due diligence: nota simple, hypotheken, urbanisme, VvE-schulden
• Beoordeling en onderhandeling van het contrato de arras
• Vertegenwoordiging bij de notaris via volmacht als u niet aanwezig kunt zijn
• Betaling van belastingen en inschrijving bij het Registro
• Juridisch beheer van verhuur als u het pand wilt verhuren

Wij spreken Nederlands, Spaans en Engels.

Het eerste consult wordt verrekend met het honorarium als u ons de zaak toevertrouwt.

📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com

---

Lázaro Héctor Amable Méndez — Advocaat, Balie nr. 5.231 ICALPA