Er leiligheten din på Gran Canaria okkupert, må spansk politi varsles straks, av deg eller av noen på øya. Samle dokumentasjon på at boligen er din, og ikke prøv å få okkupantene ut selv. ALY Abogados, et firma i Las Palmas de Gran Canaria, kan bistå i straffesaken og kreve boligen tilbake i retten.

Guiden er skrevet for nordmenn med vinterbolig, feriebolig eller utleieleilighet på Gran Canaria. Leier du ut boligen, eller vurderer du det, kan du også lese om utleie av bolig på Gran Canaria.

Okkupant eller leietaker som ikke betaler?

En okkupant har flyttet inn uten ditt samtykke og har ingen avtale med deg; i Spania kalles slike okkupanter gjerne «okupas». Har personen en leieavtale med deg, er det et leieforhold også når leien uteblir, og saken går som en utkastelsessak (desahucio), ikke etter reglene om okkupasjon.

Husokkupasjon i Spania: er vinterboligen din en «morada»?

Den spanske straffeloven (Código Penal, CP) skiller mellom to lovbrudd, alt etter om boligen er noens hjem (morada):

	Husfredsbrudd (allanamiento de morada)	Ulovlig okkupasjon (usurpación)
Hva det gjelder	å trenge inn i eller bli værende i en annens bolig mot beboerens vilje	å okkupere uten tillatelse en annens eiendom som ikke er noens bolig, eller å bli værende der mot eierens vilje
Straff	fengsel fra seks måneder til to år (art. 202.1 CP)	bot (art. 245.2 CP)
Ved vold eller trusler	fengsel fra ett til fire år og bot (art. 202.2 CP)	fengsel fra ett til to år (art. 245.1 CP)

En møblert vinterbolig du bor i deler av året, kan regnes som morada selv om du er i Norge når den blir okkupert. En tom leilighet som ingen bruker som hjem, faller inn under usurpación. Retten avgjør ut fra omstendighetene, så ta vare på bevis for at du bruker den som bolig: boardingkort, strømregninger fra vintermånedene og bilder fra oppholdene.

Okkupert bolig på Gran Canaria: hva gjør du de første timene?

Varsle politiet på øya. Ring 112 hvis du er på Gran Canaria. Ringer du 112 fra Norge, kommer du til norsk politi, så be heller en nabo, vaktmesteren (conserje) eller forvalteren (administrador de fincas) ringe. Saken meldes til Policía Nacional eller Guardia Civil, avhengig av kommunen.
Glem 48- og 72-timersregelen. Den finnes ikke i spansk lov. Politiet kan bare gå inn i en bolig uten samtykke eller rettslig beslutning når lovbruddet oppdages på fersk gjerning (flagrante delito, art. 18.2 i den spanske grunnloven), det vil si mens det pågår eller rett etter at det er begått (art. 795.1.1.ª i straffeprosessloven, LECrim). Ellers går saken gjennom domstolene.
Lever en formell anmeldelse (denuncia) og ta vare på en kopi.
Samle bevis: skjøtet (escritura), en fersk grunnboksutskrift (nota simple), kvitteringer i ditt navn for eiendomsskatt (IBI), felleskostnader og strøm, daterte bilder, vitner i sameiet (comunidad de propietarios) og datoen leiligheten sist ble sjekket.

Straffesak eller sivilt søksmål?

Firmaet vurderer om du bør bruke straffesaken, det sivile søksmålet eller begge.

Hva skjer i straffesaken?

Siden 3. april 2025 kan både husfredsbrudd og ulovlig okkupasjon behandles som hurtigsak (juicio rápido) når saken starter med en politirapport, og politiet har pågrepet den mistenkte eller innkalt vedkommende til retten (art. 795.1 LECrim).

Hva skjer i den sivile saken?

Eier du boligen som privatperson, eller har du en annen lovlig rett til å besitte den, kan du kreve den umiddelbart tilbake ved førsteinstansdomstolen (Tribunal de Instancia) etter art. 250.1.4.º i sivilprosessloven (LEC). Du trenger ikke først å prøve forhandling eller mekling (art. 5.2.e i Ley Orgánica 1/2025).

Ber du om umiddelbar overlevering, får okkupantene fem dager fra forkynnelsen til å legge fram et dokument som gir dem rett til å bo der. Klarer de ikke det, og ditt dokument viser din rett, beslutter domstolen ved kjennelse at de skal ut, og at du får boligen tilbake. Kjennelsen kan ikke ankes (art. 441.1 bis LEC).

Saksbehandlingstiden avhenger av domstolen og av okkupantenes situasjon, og firmaet lover ingen dato.

Hva om det har gått mer enn ett år?

Da avvises søksmålet etter art. 250.1.4.º LEC, for fristen er ett år fra selve fratakelsen (art. 439.1 LEC). Andre sivile søksmål gjenstår, for eksempel på grunnlag av eiendomsretten (art. 348 i Código Civil, CC), men de krever forsøk på forhandling først (art. 5 i Ley Orgánica 1/2025). Det er fortsatt straffbart å bli værende mot din vilje (art. 202.1 og 245.2 CP).

Hva må du ikke gjøre?

Kommer du ned i oktober og nøkkelen ikke passer, er det fristende å ta seg inn i sin egen leilighet. La være. Å bytte lås mens boligen er okkupert, stenge vann eller strøm eller ta seg inn med makt kan være straffbar tvang (coacciones, art. 172.1 CP) eller selvtekt (realización arbitraria del propio derecho, art. 455 CP), og det gir okkupantene grunnlag for å anmelde deg. Det blir heller ikke lovlig av at du betaler noen andre for å gjøre det.

Hvordan følger du med på boligen fra Norge?

Er du hjemme om sommeren, kan en okkupasjon pågå lenge uten at noen reagerer. Siden ettårsfristen regnes fra fratakelsen, bør ikke leiligheten stå usjekket til du kommer tilbake neste vinter.

Tilsyn med logg. Avtal at en du stoler på, sjekker leiligheten jevnlig og til ulike tider, og noter hvert besøk med dato og bilder. Da kan du vise når boligen sist var fri.
Sameiet. Si fra til forvalteren eller presidenten når leiligheten står tom, og hvem som har nøkkel og lov til å bruke den. Be dem varsle deg, og ringe 112, hvis de ser ukjente personer, nye låser eller tegn på innbrudd.
Alarm og lås. Velg alarm tilknyttet vaktsentral og solide låser.
Forsikring. Sjekk at boligforsikringen for leiligheten i Spania har rettshjelpsdekning (defensa jurídica), og at den også gjelder når boligen står tom over tid.

Kan sameiet gå til sak mot okkupantene?

Driver okkupantene med noe som vedtektene forbyr, som skader eiendommen, eller som er sjenerende, farlig eller ulovlig, kan presidenten kreve at det opphører straks. Fortsetter de, kan presidenten reise søksmål om opphør med samtykke fra sameiermøtet (junta de propietarios). Søksmålet skal rettes mot eieren og eventuelt mot okkupanten, og dommen kan erklære eventuelle rettigheter okkupanten har til leiligheten, for endelig bortfalt og pålegge umiddelbar utkastelse (art. 7.2 i den spanske sameieloven, LPH). Du kan altså bli saksøkt sammen med okkupantene, så bli enig med sameiet om strategien tidlig.

Kan du håndtere saken fra Norge?

Du har de samme rettighetene enten du bor i Bergen eller i Arguineguín; forskjellen ligger i det praktiske. Forvalteren eller en annen du stoler på, kan holde øye med leiligheten utenfra uten å gå inn eller konfrontere noen. Send firmaet kopier av dokumentene og bildene. Det første møtet kan holdes i Las Palmas eller på video, og der får du vite hva firmaet trenger fra deg. Firmaet svarer på engelsk eller spansk.

I det sivile søksmålet trenger du prosessfullmektig (procurador) og advokat (art. 23 og 31 LEC). Unntaket for saker på høyst 2 000 euro gjelder ikke: søksmål om besittelse går som forenklet prosess (juicio verbal) uansett verdi, ikke på grunn av beløpet (art. 250.1 LEC).

Hva kan ALY Abogados gjøre for deg?

ALY Abogados i Las Palmas de Gran Canaria er firmaet til Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado (spansk advokat) med medlemsnummer 5.231 i Ilustre Colegio de la Abogacía de Las Palmas (ICALPA), og firmaet har egne eiendomsforvaltere (administradores de fincas colegiados). Er leiligheten din okkupert, bistår firmaet i straffesaken, reiser det sivile søksmålet og krever erstatning for skadene.

Dette er et eget oppdrag. Utleieforvaltningen dekker kravet og utkastelsen hvis en leietaker slutter å betale, men ikke å få tilbake en okkupert bolig. Les mer om å leie ut boligen på Gran Canaria.

Be om et møte (skjemaet er på engelsk): Fortell hva som har skjedd, så foreslår firmaet dag og tid.

Kilder

Konsoliderte tekster i BOE: Código Penal, LEC, LECrim, Constitución, Ley Orgánica 1/2025, Código Civil og LPH.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg saksøke okkupantene når jeg ikke vet hvem de er?

Ja. Søksmålet om å få boligen umiddelbart tilbake kan rettes generelt mot de ukjente beboerne, men du må legge ved dokumentet som gir deg rett til å besitte boligen, for eksempel skjøtet (art. 437.3 bis i sivilprosessloven, LEC). Søksmålet forkynnes for den som bor i leiligheten, og kan i tillegg forkynnes for de ukjente beboerne. Den som forkynner det, kan ha med seg politiet for å identifisere dem (art. 441.1 bis LEC).

Hva om okkupantene viser fram en leiekontrakt?

En avtale binder bare partene som har inngått den (art. 1257 i Código Civil, CC). Har noen inngått avtalen i ditt navn uten fullmakt fra deg, er den ugyldig med mindre du godkjenner den (art. 1259 CC). I søksmålet om umiddelbar tilbakelevering kan okkupantene bare anføre at de har tilstrekkelig rett til å besitte boligen, eller at du mangler slik rett (art. 444.1 bis LEC), og det er domstolen som vurderer om dokumentet holder (art. 441.1 bis LEC). Ikke diskuter kontrakten med okkupantene i døra; ta bilde av den og send bildet til advokaten.

Hva om leiligheten eies gjennom et selskap, for eksempel et norsk AS?

Da kan selskapet ikke bruke de særlige reglene om umiddelbar tilbakelevering. Det kravet kan bare reises av privatpersoner som eier boligen eller har en annen lovlig rett til å besitte den, av ideelle organisasjoner med rett til å besitte den og av offentlige organer som eier eller lovlig besitter sosialboliger (art. 250.1.4.º LEC). Et AS eller et spansk S.L. kan likevel reise det alminnelige søksmålet om besittelse etter samme bestemmelse, som heller ikke krever forsøk på forhandling først (art. 5.2.e i Ley Orgánica 1/2025), og kan anmelde lovbruddet til politiet som enhver annen eier.

Hvem må betale for skadene i leiligheten?

Okkupantene. Den som er strafferettslig ansvarlig for et lovbrudd, er også erstatningsansvarlig for skade og tap det fører til (art. 116.1 i straffeloven, CP). Erstatningen kan du kreve i straffesaken eller ved de sivile domstolene (art. 109 CP), og utenfor straffesaken må den som skader andre ved skyld eller uaktsomhet, erstatte skaden (art. 1902 CC). Om pengene faktisk kommer inn, avhenger av om okkupantene har inntekt eller eiendeler. Ta bilder av tilstanden den dagen du får boligen tilbake, og ta vare på regninger for lås, rengjøring og reparasjoner.

Kan okkupantene bli eiere av leiligheten etter en tid?

Ikke på kort sikt. Den som verken har adkomst eller er i god tro, kan bare bli eier av fast eiendom ved hevd etter 30 års uavbrutt besittelse, og fristen er den samme enten eieren bor i Spania eller i utlandet (art. 1958 og 1959 i Código Civil, CC). Besittelsen må dessuten utøves som eier og være offentlig, fredelig og uavbrutt (art. 1941 CC).

How we prepare this content

Compartir este artículo

WhatsApp X / Twitter

Trenger du juridisk rådgivning?

Fortell oss om saken din. Den første konsultasjonen er gratis i saker om gjeldsordning (Ley de Segunda Oportunidad) og oppsigelse; i andre saker trekkes den fra honoraret hvis du gir oss oppdraget. Skjemaet er på engelsk, og vi svarer på engelsk eller spansk.