Inversión Inmobiliaria en Canarias

Depende del número de inmuebles, el tipo de alquiler (turístico o residencial) y el horizonte de inversión. Para carteras pequeñas (1-3 inmuebles), la compra personal es más sencilla. Para carteras más grandes o alquiler turístico activo, la sociedad ofrece ventajas fiscales (IS al 25% frente a IRPF hasta 47%, deducibilidad de más gastos) y de gestión. Analizamos tu caso específico.

Obra nueva: IGIC al tipo general del 7% (los tipos del 3% y del 5% solo se aplican a la vivienda habitual del adquirente que cumpla los requisitos del art. 38 del texto refundido del IGIC y del AIEM de Canarias, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2025, de 13 de octubre, y no a una compra como inversión) + AJD al 1% (art. 36 del Decreto Legislativo 1/2009 de Canarias, por ser una operación sujeta a IGIC). Segunda mano: ITP al 6,5% (art. 31 del Decreto Legislativo 1/2009 de Canarias) sobre el valor de referencia del Catastro o, si es superior, sobre el precio o el valor declarado. Si compras a través de sociedad para uso como activo empresarial, el IGIC puede ser recuperable (si la actividad está sujeta a IGIC).

No, es ilegal. El alquiler turístico en Canarias requiere licencia e inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de Canarias. Los apartamentos deben cumplir requisitos mínimos de habitabilidad y servicios. Las sanciones por alquiler turístico ilegal son elevadas. Gestionamos todo el proceso de legalización.

Sí. El alquiler turístico (cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística) está sujeto a IGIC al 7% y los ingresos no tienen la reducción por arrendamiento de vivienda del art. 23.2 de la Ley del IRPF (que reduce el rendimiento neto en un porcentaje que depende de la fecha y de las condiciones del contrato). El arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está exento de IGIC (art. 21 del texto refundido del IGIC y del AIEM de Canarias) y, si es un arrendamiento de vivienda del art. 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede aplicar la reducción. La diferencia fiscal puede ser significativa.

Como no residente, pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Los residentes en la UE (o en un Estado del EEE con efectivo intercambio de información tributaria) pagan al 19% sobre los ingresos netos (ingresos - gastos deducibles). El resto de no residentes paga al 24% sobre los ingresos íntegros (sin posibilidad de deducir gastos). El alquiler ya no se declara cada trimestre: para las rentas devengadas desde el cuarto trimestre de 2026, el modelo 210 con resultado a ingresar se presenta una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente (art. 5 de la Orden EHA/3316/2010, en la redacción de la Orden HAC/623/2026). Lo presentamos en tu nombre.

Sí. Los intereses de la hipoteca (no la amortización del capital) del inmueble arrendado son gastos deducibles en IRPF para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario. En sociedades, los intereses también son deducibles como gasto financiero, con el límite del art. 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. La amortización del inmueble (3% sobre el valor construcción) también es deducible.