Reclamación a promotora
en comunidades de obra nueva
Una comunidad de obra nueva con defectos constructivos puede reclamar a la promotora durante 1, 3 o 10 años según el tipo de vicio (Ley de Ordenación de la Edificación). Te explicamos los plazos, los defectos típicos y cómo un abogado-administrador hace esa reclamación sin coste extra.
Plazos legales de reclamación (Ley 38/1999 LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de responsabilidad del promotor y demás agentes que intervienen en la construcción:
1. Defectos de acabado (1 año). Carpinterías mal instaladas, pintura defectuosa, sanitarios mal colocados, mecanismos eléctricos defectuosos. Reclamación durante el primer año desde la recepción de obra.
2. Defectos de elementos constructivos (3 años). Fisuras menores, problemas de aislamiento, defectos en instalaciones de fontanería o electricidad no estructurales, problemas de impermeabilización. Reclamación durante los primeros 3 años.
3. Defectos estructurales (10 años). Vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos que comprometan la seguridad estructural. Reclamación durante 10 años desde la recepción.
Los plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, no desde la entrega individual de cada vivienda. Esto es importante porque puede haber diferencia de meses entre ambas fechas.
Defectos típicos en obra nueva canaria
En nuestra experiencia gestionando comunidades de obra nueva en Las Palmas, Telde y otras zonas, los defectos más frecuentes son:
Humedades: filtraciones en cubiertas, terrazas comunes, sótanos, garajes. Suelen aparecer en los primeros 2-3 años. Plazo de reclamación: 3 años (defectos de elementos constructivos).
Fisuras: tanto en fachadas como en interior. Pueden ser superficiales (cosmético, 1 año) o estructurales (10 años). Importante peritaje técnico.
Instalaciones defectuosas: ascensores con fallos, aire acondicionado mal dimensionado, sistemas de fontanería con presión inadecuada. 1-3 años según gravedad.
Defectos de eficiencia energética: el inmueble no alcanza el certificado prometido. Reclamable como vicio constructivo + posiblemente como infracción del contrato.
Zonas comunes mal acabadas: piscinas que pierden agua, jardines mal preparados, viales privados con desniveles. Plazo según naturaleza del defecto.
Procedimiento de reclamación paso a paso
Paso 1. Inventario de defectos por la junta de propietarios + listado individual por propietarios afectados. Recomendable hacerlo en los primeros meses.
Paso 2. Peritaje técnico independiente. Un arquitecto o aparejador colegiado emite informe sobre el origen, gravedad y solución de los defectos. Coste 1 500-5 000 € según complejidad. Recuperable de la promotora si la reclamación tiene éxito.
Paso 3. Requerimiento extrajudicial a la promotora por burofax. Plazo de 30-60 días para responder. Si la promotora acepta y subsana, fin del proceso.
Paso 4. Si rechaza o no responde, demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia. Procedimiento ordinario (más de 6 000 €) o juicio verbal (menos). Plazo de tramitación 12-24 meses.
Paso 5. Sentencia favorable: la promotora subsana los defectos directamente, o paga indemnización equivalente para que la comunidad los subsane por su cuenta. Costas a cargo de la promotora si pierde.
Como abogados, lo tramitamos íntegramente desde dentro de la administración. No hay coste adicional para la comunidad: la reclamación a promotora se incluye en nuestros honorarios estándar.
Garantías y seguros del promotor
Seguro decenal: obligatorio por ley (art. 19 LOE). Cubre la responsabilidad del promotor por daños estructurales durante 10 años. En caso de defectos estructurales, la aseguradora es responsable directamente (acción directa del art. 76 LCS).
Seguro de garantía trienal: obligatorio en muchos casos. Cubre defectos de habitabilidad durante 3 años.
Garantía anual: el propio promotor responde con sus bienes y, en su caso, mediante póliza si el plan económico de la promoción lo previó.
Si la promotora ha desaparecido o está en concurso, podemos reclamar directamente a la aseguradora mediante acción directa. Esto requiere conocer el seguro contratado y la cobertura aplicable. Como abogados, hacemos esta verificación desde el primer día.
Lo que más nos preguntan
Mi edificio tiene 4 años. ¿Puedo reclamar todavía a la promotora?
Depende del tipo de defecto. Defectos de acabado: ya no (plazo 1 año). Defectos de elementos constructivos: tampoco (plazo 3 años, vencido). Defectos estructurales: sí, hasta los 10 años. Necesitas un peritaje que determine la naturaleza del defecto.
¿Tengo que demandar individualmente o como comunidad?
Como comunidad si el defecto afecta a elementos comunes. Individualmente si el defecto es en la unidad privada. En la práctica, lo más eficaz es coordinar ambas reclamaciones para presentar una demanda conjunta más fuerte.
¿Quién paga el peritaje técnico?
Inicialmente la comunidad (o el propietario individual). Si la demanda prospera, la promotora condenada en costas debe abonarlo. En muchos casos la sentencia lo incluye expresamente como parte de la indemnización.
¿Cuánto tarda una reclamación a promotora?
Fase extrajudicial: 1-3 meses. Si va a juicio, procedimiento ordinario o verbal: 12-24 meses hasta sentencia firme. Total medio: 15-27 meses. Como administradores-abogados, lo tramitamos sin coste adicional para la comunidad.
¿Y si la promotora ha quebrado?
Reclamamos directamente a la aseguradora mediante acción directa (art. 76 LCS). El seguro decenal o trienal sigue respondiendo aunque la promotora haya desaparecido. Esto es muy importante: el seguro cubre incluso si el promotor ya no existe.
Esta guía es divulgativa. Cada caso tiene particularidades que pueden modificar los plazos y procedimientos. Antes de actuar, consúltalo con un abogado. La primera consulta con nosotros es gratuita.
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