Comunidad con okupas:
qué puede hacer la comunidad
Cuando una vivienda de tu edificio está ocupada ilegalmente, la comunidad tiene derechos específicos: puede actuar contra los okupas si afectan a las zonas comunes, exigir el pago de las cuotas atrasadas y colaborar con el propietario legal en el desalojo. Te explicamos qué puede y qué no puede hacer la comunidad.
Qué puede hacer la comunidad ante una ocupación
Cuando una vivienda de la comunidad es ocupada ilegalmente, hay tres líneas de acción para la comunidad:
1. Denunciar el delito de usurpación (art. 245 CP). La comunidad puede denunciar la ocupación ante la Policía Nacional o Guardia Civil dentro de las 48 horas iniciales (delito flagrante). Esto facilita el desalojo policial inmediato. Cualquier vecino o el presidente puede presentar la denuncia.
2. Reclamar las cuotas comunitarias. El propietario legal sigue siendo responsable de las cuotas de la vivienda ocupada. La comunidad reclama directamente al propietario (no a los okupas) mediante procedimiento monitorio.
3. Actuar contra los okupas si afectan a zonas comunes. Si los okupas alteran zonas comunes (rompen cerraduras, dañan ascensor, hacen ruido excesivo, etc.), la comunidad puede demandarles por inmisiones intolerables (art. 1908 CC). La comunidad tiene legitimación propia para esto.
La comunidad NO puede desalojar por su cuenta (sería allanamiento de morada inverso). Solo el propietario o el juzgado pueden ordenar el desalojo.
Denuncia del delito de usurpación
El art. 245 del Código Penal sanciona la ocupación de inmuebles ajenos sin autorización. Es un delito leve con multa de 3-6 meses, pero su efecto principal es legitimar el desalojo policial inmediato en caso de flagrancia.
Cómo presentar la denuncia:
- Inmediatamente al detectar la ocupación (las primeras 48 h son críticas).
- En la Policía Nacional o Guardia Civil del distrito.
- Puede presentarla el propietario, un vecino testigo o el presidente de la comunidad en su nombre.
- Aportar: documento de propiedad (escritura o nota simple), prueba de la fecha de ocupación (videovigilancia, testimonios de vecinos), fotografías de los daños o alteraciones.
Efecto: en caso de flagrancia, la Policía puede desalojar a los ocupantes sin necesidad de orden judicial. Si han pasado más de 48 h, se requiere procedimiento judicial (ver siguiente sección).
Procedimientos civiles del propietario
Si la ocupación ya tiene más de 48 horas, el propietario legítimo debe optar por una vía civil:
1. Desahucio express (Ley 5/2018). Solo para personas físicas propietarias de la vivienda (no aplica si el propietario es persona jurídica). Procedimiento sumario, plazo 1-3 meses. Se solicita ante el Juzgado de Primera Instancia.
2. Procedimiento ordinario de recuperación de la posesión. Cuando el desahucio express no aplica. Plazo 6-12 meses. Más complejo pero plenamente efectivo.
3. Procedimiento monitorio (cuando hay contrato simulado). Si los okupas alegan tener algún contrato falso, se requiere primero declarar la nulidad del título. Procedimiento más lento.
La comunidad puede colaborar con el propietario aportando documentación (actas de la comunidad sobre los daños causados, fotos de zonas comunes alteradas, testigos vecinos). Como abogados-administradores, mediamos entre el propietario y la comunidad para coordinar la actuación más eficaz.
Mientras tanto, ¿quién paga las cuotas?
El propietario legítimo sigue siendo responsable de las cuotas comunitarias, aunque la vivienda esté ocupada ilegalmente. Esto es importante porque algunas comunidades piensan que el okupa debe pagar; legalmente no es así.
La comunidad reclama al propietario por la vía habitual:
- Burofax requerimiento extrajudicial
- Acuerdo de junta certificando la deuda
- Procedimiento monitorio ante el juzgado
Si el propietario alega que no puede pagar porque no tiene la posesión, la respuesta legal es: la cuota es una obligación inherente a la titularidad, no al uso. Otra cosa es que el propietario reclame a los okupas la indemnización equivalente en el procedimiento judicial paralelo.
En la práctica, recomendamos coordinar las dos acciones: el propietario actúa contra los okupas para recuperar la posesión + paga sus cuotas a la comunidad mientras tanto. Es la única forma de mantener una situación legal correcta.
Lo que más nos preguntan
¿La comunidad puede expulsar a los okupas?
No. Solo el propietario (con autorización judicial o policial en flagrante) puede ordenar el desalojo. Si la comunidad intenta expulsar por su cuenta, comete delito (allanamiento de morada del art. 202 CP, aunque el ocupante no tenga derecho legítimo).
¿Cuánto tarda un desahucio express?
Si aplica (propietario persona física), entre 1 y 3 meses desde la presentación de la demanda. Si no aplica, el procedimiento ordinario tarda 6-12 meses.
¿Quién paga las cuotas mientras la vivienda está ocupada?
El propietario legítimo. La cuota es obligación de la titularidad, no del uso. El propietario puede repercutirlo después al okupa en el procedimiento de recuperación de la posesión.
¿Y si los okupas dañan las zonas comunes?
La comunidad puede demandarles por inmisiones intolerables (art. 1908 CC) o por daños patrimoniales (art. 1902 CC). También se puede pedir orden de alejamiento si hay ruido o conducta agresiva. Tramitable directamente por nosotros como abogados.
¿Puede la comunidad cortar el agua a los okupas?
No. Cortar suministros sin orden judicial es ilegal y puede generar responsabilidad penal (coacciones, art. 172 CP). El suministro lo gestiona la compañía suministradora; la comunidad no tiene legitimación para cortarlo.
Esta guía es divulgativa. Cada caso tiene particularidades que pueden modificar los plazos y procedimientos. Antes de actuar, consúltalo con un abogado. La primera consulta con nosotros es gratuita.
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