Sociedad Patrimonial en Canarias: Ventajas Fiscales y Constitución

Sociedad patrimonial: gestionar el patrimonio a través de una sociedad

Una sociedad patrimonial es, en términos sencillos, una sociedad limitada (SL) cuyo objeto no es desarrollar una actividad económica en sentido estricto, sino poseer y gestionar activos: inmuebles, carteras de valores, participaciones en otras empresas, etc.

Es una herramienta habitual en la planificación patrimonial de familias con varios inmuebles en alquiler, inversores con carteras relevantes o empresarios que quieren separar el patrimonio personal del empresarial.

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¿Cuándo es una sociedad "patrimonial" según Hacienda?

El Impuesto de Sociedades define como sociedad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o por elementos que no están afectos a actividades económicas (art. 5.2 LIS).

Esto implica consecuencias fiscales específicas que detallaremos, pero no significa que sea ilegal ni perjudicial: simplemente tiene un tratamiento diferente al de las sociedades con actividad económica real.

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Diferencia entre sociedad patrimonial y sociedad de actividad

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Ventajas de tener inmuebles en una sociedad patrimonial en Canarias

1. Diferimiento fiscal en los rendimientos del alquiler

Los ingresos del alquiler en la sociedad tributan al 25% de IS (sin los tipos reducidos de las empresas pequeñas, art. 29.1 LIS), que puede ser inferior al tipo marginal del IRPF del propietario persona física, especialmente para rentas altas (que en Canarias puede llegar al 50,5%).

Además, los beneficios que quedan en la sociedad no tributan en el IRPF del socio hasta que se distribuyen como dividendos (al 19-30%). Esto permite acumular y reinvertir sin ese peaje fiscal inmediato.

2. Deducción de todos los gastos reales

En la sociedad se deducen como gasto todos los costes reales asociados a los inmuebles: IBI, comunidad, reparaciones, seguros, amortización contable, intereses de préstamos, gastos de gestión.

En el IRPF personal también se pueden deducir, pero con limitaciones (art. 23.1 LIRPF). A cambio, la persona física tiene una reducción por arrendamiento de vivienda que la sociedad no tiene (60% en contratos anteriores a la Ley 12/2023; 50% con carácter general, y hasta el 90% en supuestos tasados, en los celebrados desde entonces hasta el 1-12-2026; en los posteriores depende del contrato: art. 23.2 y disposición transitoria 38.ª LIRPF, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación), que no alcanza al alquiler vacacional ni al de locales.

3. Protección del patrimonio

Si el inmueble está en la sociedad, las responsabilidades personales del titular no pueden afectarlo directamente. Los acreedores personales solo pueden atacar las participaciones sociales (el valor de la SL), no el inmueble directamente.

4. Facilitar la transmisión generacional

Transferir inmuebles directamente tiene costes: ITP si se venden (6,5% general en Canarias) o ISD si se donan o heredan, además de notaría, registro y plusvalía municipal. Transferir participaciones de la SL que los posee puede ser más eficiente, pero las reducciones de empresa familiar no se aplican a una sociedad que solo gestiona patrimonio (art. 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991). En Canarias, además, las herencias y las donaciones en documento público a cónyuge, descendientes y ascendientes ya están bonificadas al 99,9% de la cuota (arts. 24 ter y 26 sexies del Decreto Legislativo 1/2009).

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Inconvenientes y limitaciones en Canarias

No accede a la RIC

La Reserva para Inversiones en Canarias solo es aplicable a sociedades con actividad económica real. Si la sociedad es puramente patrimonial (solo gestiona inmuebles sin empleados), no puede dotarse RIC.

El alquiler necesita "actividad económica" para no ser patrimonial

Si el objeto de la sociedad es el arrendamiento de inmuebles y tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión del alquiler (art. 5.1 LIS), Hacienda puede considerarla como sociedad de actividad (no patrimonial), lo que cambia la tributación y abre la puerta a la RIC, con límites para materializarla en inmuebles (nunca en vivienda vacacional: art. 27 de la Ley 19/1994).

Coste de mantenimiento

Una SL tiene gastos fijos: gestoría, contabilidad, depósito de cuentas en el Registro Mercantil. Para un solo inmueble pequeño puede no ser rentable.

El IGIC en el alquiler

El arrendamiento de vivienda está exento de IGIC (art. 50.Uno.23.º de la Ley canaria 4/2012). Pero el arrendamiento de locales comerciales, naves y alquiler vacacional sí llevan IGIC al 7%. La sociedad debe gestionarlo correctamente.

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¿Cuándo sí conviene constituir una sociedad patrimonial?

Tiene sentido cuando:

• Tienes varios inmuebles en alquiler con rendimientos relevantes
• Quieres reinvertir los ingresos del alquiler sin tributarlos inmediatamente a tu tipo marginal de IRPF
• Hay varios propietarios (pareja, familia) y quieres claridad en la gestión y titularidad
• Estás planificando transmitir los inmuebles a tus hijos y quieres hacerlo a través de participaciones societarias
• El patrimonio inmobiliario tiene un valor elevado y los rendimientos son relevantes
• Quieres separar el riesgo inmobiliario de tu patrimonio personal o empresarial

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Constitución de una sociedad patrimonial en Canarias

El proceso es igual al de cualquier SL:

1. Certificación de denominación social (Registro Mercantil Central)
2. Apertura de cuenta bancaria y depósito del capital (mínimo legal de 1€ desde 2022, con reglas especiales por debajo de 3.000€: art. 4 LSC)
3. Escritura pública ante notario
4. Inscripción en el Registro Mercantil del domicilio social (Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife o el de la isla que corresponda)
5. Alta en Hacienda (modelo 036) y obtención del NIF definitivo

Para aportar inmuebles ya existentes a la sociedad, es posible realizarlo como aportación no dineraria, aunque tiene implicaciones fiscales (ganancia patrimonial en el IRPF del aportante, plusvalía municipal, etc.) que hay que analizar caso por caso.

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Comparativa: inmueble en persona física vs. sociedad

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