Sociedad Patrimonial en Canarias: Ventajas Fiscales y Constitución
Guía completa sobre las sociedades patrimoniales en Canarias. Cuándo tiene sentido constituir una SL para gestionar inmuebles o activos financieros
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · Las Palmas de Gran Canaria
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Una sociedad patrimonial en Canarias tributa al 23-25% en el IS (vs hasta 47% en IRPF). Permite deducir gastos de gestion, amortizaciones y puede acogerse a la RIC si realiza actividades de inversion. El coste de constitucion: 800-1.500 EUR (notaria + registro + impuestos). Solo es eficiente si el beneficio neto supera los 50.000 EUR anuales; bajo ese umbral, los costes de gestion pueden superan al ahorro fiscal.
Sociedad patrimonial: gestionar el patrimonio a través de una sociedad
Una sociedad patrimonial es, en términos sencillos, una sociedad limitada (SL) cuyo objeto no es desarrollar una actividad económica en sentido estricto, sino poseer y gestionar activos: inmuebles, carteras de valores, participaciones en otras empresas, etc.
Es una herramienta habitual en la planificación patrimonial de familias con varios inmuebles en alquiler, inversores con carteras relevantes o empresarios que quieren separar el patrimonio personal del empresarial.
¿Cuándo es una sociedad "patrimonial" según Hacienda?
El Impuesto de Sociedades define como sociedad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o por elementos que no están afectos a actividades económicas.
Esto implica consecuencias fiscales específicas que detallaremos, pero no significa que sea ilegal ni perjudicial: simplemente tiene un tratamiento diferente al de las sociedades con actividad económica real.
Diferencia entre sociedad patrimonial y sociedad de actividad
| Característica | Sociedad patrimonial | Sociedad con actividad |
|---|---|---|
| Objeto principal | Poseer activos (inmuebles, valores) | Desarrollar una actividad económica |
| Personal | Sin empleados (o mínimo) | Empleados en relación con la actividad |
| Tipo IS | 25% (mismo) | 25% (mismo) o 23% si factura < 1M |
| Compensación de pérdidas | Solo con rentas del mismo tipo | General |
| RIC y deducciones REF | No aplica | Sí aplica |
| ZEC | No aplica (actividad no productiva) | Sí puede aplicar |
Ventajas de tener inmuebles en una sociedad patrimonial en Canarias
1. Diferimiento fiscal en los rendimientos del alquiler
Los ingresos del alquiler en la sociedad tributan al 25% de IS (o 23% si factura menos de 1M€), que puede ser inferior al tipo marginal del IRPF del propietario persona física, especialmente para rentas altas (que pueden llegar al 47%).
Además, los beneficios que quedan en la sociedad no tributan hasta que se distribuyen como dividendos. Esto permite acumular y reinvertir sin peaje fiscal inmediato.
2. Deducción de todos los gastos reales
En la sociedad se deducen como gasto todos los costes reales asociados a los inmuebles: IBI, comunidad, reparaciones, seguros, amortización contable, intereses de préstamos, gastos de gestión.
En el IRPF personal también se pueden deducir, pero con limitaciones (la reducción del 60% no aplica cuando el alquiler es vacacional o se alquila a empresas).
3. Protección del patrimonio
Si el inmueble está en la sociedad, las responsabilidades personales del titular no pueden afectarlo directamente. Los acreedores personales solo pueden atacar las participaciones sociales (el valor de la SL), no el inmueble directamente.
4. Facilitar la transmisión generacional
Transferir inmuebles directamente tiene costes de ITP (6,5% en Canarias), notaría, registro y plusvalía municipal. Transferir participaciones de la SL que los posee puede ser más eficiente fiscalmente, especialmente si se planifica con anticipación para aplicar las reducciones de empresa familiar.
Inconvenientes y limitaciones en Canarias
No accede a la RIC
La Reserva para Inversiones en Canarias solo es aplicable a sociedades con actividad económica real. Si la sociedad es puramente patrimonial (solo gestiona inmuebles sin empleados), no puede dotarse RIC.
El alquiler necesita "actividad económica" para no ser patrimonial
Si el objeto de la sociedad es el arrendamiento de inmuebles y tiene al menos un empleado a jornada completa dedicado a la gestión del alquiler, Hacienda puede considerarla como sociedad de actividad (no patrimonial), lo que cambia la tributación y permite acceder a la RIC.
Coste de mantenimiento
Una SL tiene gastos fijos: gestoría, contabilidad, depósito de cuentas en el Registro Mercantil. Para un solo inmueble pequeño puede no ser rentable.
El IGIC en el alquiler
El arrendamiento de vivienda habitual está exento de IGIC. Pero el arrendamiento de locales comerciales, naves y alquiler vacacional sí llevan IGIC al 7%. La sociedad debe gestionarlo correctamente.
¿Cuándo sí conviene constituir una sociedad patrimonial?
Tiene sentido cuando:
- Tienes varios inmuebles en alquiler (3 o más) con rendimientos relevantes
- Quieres reinvertir los ingresos del alquiler sin tributarlos inmediatamente a tu tipo marginal de IRPF
- Hay varios propietarios (pareja, familia) y quieres claridad en la gestión y titularidad
- Estás planificando transmitir los inmuebles a tus hijos y quieres hacerlo a través de participaciones societarias
- El patrimonio inmobiliario supera los 500.000€ de valor y los rendimientos son relevantes
- Quieres separar el riesgo inmobiliario de tu patrimonio personal o empresarial
Constitución de una sociedad patrimonial en Canarias
El proceso es igual al de cualquier SL:
- Certificación de denominación social (Registro Mercantil Central)
- Apertura de cuenta bancaria y depósito del capital mínimo (3.000€, aunque la reforma pendiente puede reducirlo a 1€)
- Escritura pública ante notario
- Inscripción en el Registro Mercantil de Las Palmas o Santa Cruz
- Alta en Hacienda (modelo 036) y obtención del NIF definitivo
Para aportar inmuebles ya existentes a la sociedad, es posible realizarlo como aportación no dineraria, aunque tiene implicaciones fiscales (TPO o exención, IBI, etc.) que hay que analizar caso por caso.
Comparativa: inmueble en persona física vs. sociedad
| Escenario | Persona física | Sociedad patrimonial |
|---|---|---|
| Tipo impositivo sobre alquiler | IRPF: hasta 47% | IS: 25% |
| Reinversión de ingresos | Tributa en IRPF ese año | Se acumula en la sociedad al 25% |
| Venta del inmueble | Ganancia patrimonial: 19-28% IRPF | Plusvalía IS: 25% (exención 95% si hay holding) |
| Transmisión a hijos | ITP + plusvalía + ISD | Transmisión de participaciones (potencial exención empresa familiar) |
| Gastos deducibles | Limitados (IRPF) | Todos los reales (IS) |
| Complejidad | Baja | Media (contabilidad, depósito cuentas) |
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