Sociedad patrimonial en Canarias: qué es, ventajas fiscales y cuándo constituirla

Sociedad patrimonial: gestionar el patrimonio a través de una sociedad

Una sociedad patrimonial es, en términos sencillos, una sociedad limitada (SL) cuyo objeto no es desarrollar una actividad económica en sentido estricto, sino poseer y gestionar activos: inmuebles, carteras de valores, participaciones en otras empresas, etc.

Es una herramienta habitual en la planificación patrimonial de familias con varios inmuebles en alquiler, inversores con carteras relevantes o empresarios que quieren separar el patrimonio personal del empresarial.

¿Cuándo es una sociedad "patrimonial" según Hacienda?

El Impuesto de Sociedades define como sociedad patrimonial aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o por elementos que no están afectos a actividades económicas.

Esto implica consecuencias fiscales específicas que detallaremos, pero no significa que sea ilegal ni perjudicial: simplemente tiene un tratamiento diferente al de las sociedades con actividad económica real.

Diferencia entre sociedad patrimonial y sociedad de actividad

Característica	Sociedad patrimonial	Sociedad con actividad
Objeto principal	Poseer activos (inmuebles, valores)	Desarrollar una actividad económica
Personal	Sin empleados (o mínimo)	Empleados en relación con la actividad
Tipo IS	25% (mismo)	25% (mismo) o 23% si factura < 1M
Compensación de pérdidas	Solo con rentas del mismo tipo	General
RIC y deducciones REF	No aplica	Sí aplica
ZEC	No aplica (actividad no productiva)	Sí puede aplicar

Ventajas de tener inmuebles en una sociedad patrimonial en Canarias

1. Diferimiento fiscal en los rendimientos del alquiler

Los ingresos del alquiler en la sociedad tributan al 25% de IS (o 23% si factura menos de 1M€), que puede ser inferior al tipo marginal del IRPF del propietario persona física, especialmente para rentas altas (que pueden llegar al 47%).

Además, los beneficios que quedan en la sociedad no tributan hasta que se distribuyen como dividendos. Esto permite acumular y reinvertir sin peaje fiscal inmediato.

2. Deducción de todos los gastos reales

En la sociedad se deducen como gasto todos los costes reales asociados a los inmuebles: IBI, comunidad, reparaciones, seguros, amortización contable, intereses de préstamos, gastos de gestión.

En el IRPF personal también se pueden deducir, pero con limitaciones (la reducción del 60% no aplica cuando el alquiler es vacacional o se alquila a empresas).

3. Protección del patrimonio

Si el inmueble está en la sociedad, las responsabilidades personales del titular no pueden afectarlo directamente. Los acreedores personales solo pueden atacar las participaciones sociales (el valor de la SL), no el inmueble directamente.

4. Facilitar la transmisión generacional

Transferir inmuebles directamente tiene costes de ITP (6,5% en Canarias), notaría, registro y plusvalía municipal. Transferir participaciones de la SL que los posee puede ser más eficiente fiscalmente, especialmente si se planifica con anticipación para aplicar las reducciones de empresa familiar.

Inconvenientes y limitaciones en Canarias

No accede a la RIC

La Reserva para Inversiones en Canarias solo es aplicable a sociedades con actividad económica real. Si la sociedad es puramente patrimonial (solo gestiona inmuebles sin empleados), no puede dotarse RIC.

El alquiler necesita "actividad económica" para no ser patrimonial

Si el objeto de la sociedad es el arrendamiento de inmuebles y tiene al menos un empleado a jornada completa dedicado a la gestión del alquiler, Hacienda puede considerarla como sociedad de actividad (no patrimonial), lo que cambia la tributación y permite acceder a la RIC.

Coste de mantenimiento

Una SL tiene gastos fijos: gestoría, contabilidad, depósito de cuentas en el Registro Mercantil. Para un solo inmueble pequeño puede no ser rentable.

El IGIC en el alquiler

El arrendamiento de vivienda habitual está exento de IGIC. Pero el arrendamiento de locales comerciales, naves y alquiler vacacional sí llevan IGIC al 7%. La sociedad debe gestionarlo correctamente.

¿Cuándo sí conviene constituir una sociedad patrimonial?

Tiene sentido cuando:

Tienes varios inmuebles en alquiler (3 o más) con rendimientos relevantes
Quieres reinvertir los ingresos del alquiler sin tributarlos inmediatamente a tu tipo marginal de IRPF
Hay varios propietarios (pareja, familia) y quieres claridad en la gestión y titularidad
Estás planificando transmitir los inmuebles a tus hijos y quieres hacerlo a través de participaciones societarias
El patrimonio inmobiliario supera los 500.000€ de valor y los rendimientos son relevantes
Quieres separar el riesgo inmobiliario de tu patrimonio personal o empresarial

Constitución de una sociedad patrimonial en Canarias

El proceso es igual al de cualquier SL:

Certificación de denominación social (Registro Mercantil Central)
Apertura de cuenta bancaria y depósito del capital mínimo (3.000€, aunque la reforma pendiente puede reducirlo a 1€)
Escritura pública ante notario
Inscripción en el Registro Mercantil de Las Palmas o Santa Cruz
Alta en Hacienda (modelo 036) y obtención del NIF definitivo

Para aportar inmuebles ya existentes a la sociedad, es posible realizarlo como aportación no dineraria, aunque tiene implicaciones fiscales (TPO o exención, IBI, etc.) que hay que analizar caso por caso.

Comparativa: inmueble en persona física vs. sociedad

Escenario	Persona física	Sociedad patrimonial
Tipo impositivo sobre alquiler	IRPF: hasta 47%	IS: 25%
Reinversión de ingresos	Tributa en IRPF ese año	Se acumula en la sociedad al 25%
Venta del inmueble	Ganancia patrimonial: 19-28% IRPF	Plusvalía IS: 25% (exención 95% si hay holding)
Transmisión a hijos	ITP + plusvalía + ISD	Transmisión de participaciones (potencial exención empresa familiar)
Gastos deducibles	Limitados (IRPF)	Todos los reales (IS)
Complejidad	Baja	Media (contabilidad, depósito cuentas)

ALY Abogados: constitución y asesoramiento de sociedades patrimoniales en Canarias

Analizamos tu situación y te recomendamos si una sociedad patrimonial te conviene, la constituimos y te asesoramos en la fiscalidad ongoing.

📞 633 572 607 · Contactar por WhatsApp

¿Necesitas asesoramiento?