Accesibilidad
en comunidades de propietarios
Cuando un propietario con discapacidad o mayor de 70 años pide obras de accesibilidad, la comunidad está obligada a ejecutarlas siempre que el coste no exceda 12 mensualidades de gastos comunes. Te explico el marco legal exacto, qué obras se consideran "accesibilidad", quién paga y qué hacer si la comunidad se niega.
Marco legal: el art. 10.1.b LPH es contundente
El artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 8/2013 y reforzado por el RDL 7/2019, establece que son obras obligatorias para la comunidad las que tengan por finalidad garantizar la accesibilidad universal y sean solicitadas por:
a) Propietarios con discapacidad reconocida en el grado correspondiente.
b) Propietarios mayores de 70 años de edad.
La obligación opera aunque no haya acuerdo previo de la junta. Es decir: el propietario lo solicita y la comunidad debe ejecutarlo. No hay votación posible para impedirlo (sí para decidir cómo se hace y con qué presupuesto).
El límite económico es claro: el coste total de las obras no debe exceder 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por encima de ese umbral, el propietario que solicita la obra puede tener que asumir la diferencia, salvo que la junta apruebe el sobrecoste con mayoría reforzada.
Qué obras se consideran "accesibilidad"
La interpretación es amplia y favorable al accesible:
- Instalación de ascensor en edificio sin ascensor (la obra más común).
- Rampa de acceso al portal o sustitución de escalones por rampa.
- Ajuste de rampas existentes que no cumplan la pendiente máxima del 8%.
- Automatización de puertas de portal y de garaje.
- Eliminación de bordillos o escalones aislados en zonas comunes.
- Ensanche de huecos de puertas en zonas comunes.
- Plataformas elevadoras o salvaescaleras cuando el ascensor no sea viable.
- Adaptación de portales al Código Técnico de Edificación (DB SUA).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido reiterada en interpretar el art. 10 con generosidad: si la obra mejora la movilidad de personas con discapacidad o mayores, se considera accesibilidad.
Procedimiento: cómo solicitar la obra
Paso 1. Acreditar la condición: certificado de discapacidad (≥33%) o DNI con fecha de nacimiento que demuestre 70+ años. Si se actúa en nombre de un familiar, justificar el parentesco y la convivencia.
Paso 2. Solicitud formal por escrito al presidente o al administrador. Recomendamos burofax o e-mail con acuse de recibo.
Paso 3. La comunidad debe responder en plazo razonable (1-2 meses) y convocar junta si lo considera oportuno. Si no responde, se entiende denegación tácita.
Paso 4. Si la comunidad se niega injustificadamente o ignora la solicitud, el propietario puede demandar judicialmente. El juzgado de primera instancia es competente. El proceso suele tardar 6-12 meses pero las sentencias favorables son la regla cuando se cumplen los requisitos.
Paso 5. Una vez ejecutada la obra, los gastos se prorratean entre propietarios o se asumen con subvenciones (Plan Estatal, Next Gen, etc.).
Subvenciones y ayudas para accesibilidad en Canarias 2026
Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 (vigente en 2026): ayudas del 40-60% del coste de la obra de accesibilidad, con un máximo de 9 000 € por vivienda beneficiaria.
Next Generation - Programa 1: mejora de eficiencia energética y accesibilidad combinadas. Hasta el 80% del coste si la obra incluye también mejora energética (cambio de ventanas, aislamiento, etc.).
Cabildo de Gran Canaria - Línea de Rehabilitación: ayudas complementarias a las estatales y autonómicas, hasta 3 000 €/vivienda.
Bonificación IBI: Ayuntamientos de Las Palmas, Telde, Arucas y otros bonifican el IBI un 30-50% durante 3-5 años tras la obra.
En la práctica, una obra de accesibilidad bien tramitada puede obtener entre el 60% y el 90% de cobertura mediante subvenciones combinadas.
Lo que más nos preguntan
¿La comunidad puede negarse a instalar una rampa si tengo discapacidad?
No injustificadamente. Si tienes acreditada una discapacidad y la obra no supera 12 mensualidades de gastos comunes, la comunidad está OBLIGADA a ejecutarla (art. 10.1.b LPH). Si se niega, puedes demandarla judicialmente y ganarás en la mayoría de casos.
¿Qué pasa si la obra cuesta más de 12 mensualidades?
En ese caso, la junta debe valorar el sobrecoste. Si lo aprueba (con mayoría simple basta para gastos extraordinarios necesarios), la comunidad asume el total. Si lo rechaza, el propietario solicitante puede asumir la diferencia personalmente, manteniendo el derecho a las 12 mensualidades a cargo de la comunidad.
¿Qué cuenta como "mensualidad de gastos comunes"?
La cuota ordinaria mensual que cada propietario paga para gastos comunes (no incluye derramas extraordinarias). Para calcular el límite de 12 mensualidades, se suma el total que la comunidad recauda en cuotas ordinarias mensuales × 12. Ese es el umbral máximo de gasto en accesibilidad sin recargar al solicitante.
¿Y si tengo 70 años pero no discapacidad? ¿También tengo derecho?
Sí. El art. 10.1.b LPH protege expresamente a los propietarios mayores de 70 años igual que a los discapacitados. No es necesario justificar problema de movilidad: la edad por sí sola es título suficiente para solicitar las obras de accesibilidad.
¿Puede un familiar (hijo/a) solicitar la obra en nombre del propietario?
Sí, si el propietario tiene la condición (discapacidad o +70 años) y se justifica la representación. También puede solicitarse cuando el propietario es persona jurídica pero vive en la vivienda una persona con discapacidad (cónyuge, hijo) con título suficiente.
Esta guía es divulgativa. Cada comunidad tiene particularidades en sus estatutos y cuotas que pueden modificar los plazos y mayorías. Antes de aprobar la obra, consúltalo con un abogado para validar el caso concreto. La primera consulta con nosotros es gratuita.
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