Покупка недвижимости на Гран-Канарии
— юридическое сопровождение
Независимый адвокат в Лас-Пальмасе проверяет объект, договоры и налоги до того, как вы что-либо подпишете. Мы представляем только вас — не агентство и не продавца.
Консультируем на русском, английском и испанском языках.
500+
Сопровождённых сделок
4.8★
220 отзывов в Google
10+
Лет практики
Как проходит покупка в Испании, шаг за шагом
В испанской сделке нет государственного органа, который проверял бы договор за покупателя, и нет риелтора с законодательно закреплённой ответственностью перед вами. Нотариус удостоверяет купчую, но не защищает ваши интересы — это делает только ваш собственный адвокат.
- 1. Номер NIE. Испанский идентификационный номер иностранца — нужен на всех этапах сделки.
- 2. Due diligence. Nota simple из Реестра собственности: владелец, ипотеки, аресты, долги, разрешения на строительство и правила аренды.
- 3. Договор задатка (arras). Обязывающий договор с задатком, как правило 10%. Подписывается только после юридической проверки.
- 4. Купчая у нотариуса. Подписание escritura pública и оплата цены — лично или по доверенности.
- 5. Налоги и регистрация. Уплата налогов и регистрация права собственности в Registro de la Propiedad.
Всю цепочку можно пройти по доверенности, не находясь в Испании — многие наши клиенты прилетают на остров уже за ключами.
Расходы сверх цены объекта (Канарские острова)
Налог на передачу собственности
Около 7,75% в сумме
Зависит от цены сделки
Регистрация права
Независимая проверка
По сравнению с материковой Испанией Канары выгоднее по налогам: вместо НДС (IVA) 10% на новостройки здесь действует IGIC 7%.
Типичные ошибки иностранных покупателей
За годы работы с иностранными покупателями на Гран-Канарии мы видим одни и те же повторяющиеся сценарии. Почти все дорогостоящие проблемы начинаются с одного из них:
Подписать arras без юридической проверки
Договор задатка обязателен к исполнению. Если проблемы — долги, самовольные пристройки, запрет аренды — обнаруживаются после подписания, задаток чаще всего потерян.
Пользоваться адвокатом продавца или «знакомым юристом» агентства
Агентство получает комиссию от продавца и заинтересовано в закрытии сделки. Адвокат, которого рекомендует агентство, встроен в ту же схему. Выбирайте консультанта, не связанного со сделкой.
Не проверить долги перед сообществом собственников
В Испании неоплаченные взносы комьюнидад могут перейти на нового владельца вместе с квартирой. Справка об отсутствии долгов запрашивается всегда до подписания купчей.
Считать, что туристическая аренда разрешена по умолчанию
Правила туристической аренды на Канарах ужесточаются, а многие сообщества собственников запрещают её уставом. Проверьте до покупки, законна ли вообще ваша арендная модель.
Недооценить текущие расходы владельца
IBI (муниципальный налог на недвижимость), взносы комьюнидад, страховка и ежегодная налоговая декларация нерезидента — всё это должно быть в расчёте с самого начала.
Что мы делаем для вас
Due diligence до покупки
Проверяем nota simple из Реестра собственности: кто владелец, есть ли ипотеки, аресты, долги перед комьюнидад и законность построек. Никаких сюрпризов после сделки.
Договор задатка (arras)
Проверка и согласование договора резервации и задатка — документа, в котором иностранные покупатели совершают самые дорогие ошибки.
Нотариус и оформление
Готовим купчую (escritura pública) и представляем вас у нотариуса — лично или по доверенности, если вы находитесь за границей.
Номер NIE
NIE обязателен для любого иностранного покупателя в Испании. Оформляем заявление и запись; процедуру можно начать дистанционно.
Налоги при покупке
На Канарских островах: ITP 6,5% для вторичного жилья, IGIC 7% плюс гербовый сбор (AJD) для новостроек. Рассчитываем полную стоимость заранее.
Сдача в аренду после покупки
Планируете сдавать? До покупки проверяем, разрешена ли туристическая аренда именно для этого объекта, и берём управление на себя.
Планируете сдавать жильё, когда вас нет на острове? Наше управление арендой (на английском) →
Частые вопросы
Нужен ли NIE для покупки недвижимости на Гран-Канарии?
Да. NIE (Número de Identificación de Extranjero) обязателен для всех иностранных покупателей: без него нельзя подписать купчую у нотариуса, открыть банковский счёт и заплатить налоги по сделке. Мы оформляем заявление за вас; процедуру можно начать, пока вы ещё находитесь за границей, обычно она занимает несколько недель.
Какие налоги и расходы платит покупатель на Канарских островах?
При покупке вторичного жилья уплачивается налог на передачу собственности ITP, который на Канарах составляет 6,5%. При покупке новостройки вместо него платится IGIC 7% (канарский аналог НДС) плюс гербовый сбор AJD (около 0,75%). К этому добавляются расходы на нотариуса, регистрацию в Реестре собственности и гонорар адвоката. В сумме закладывайте примерно 8–10% сверх цены объекта.
Что такое договор задатка (contrato de arras) и в чём его риски?
Arras — это договор, по которому покупатель вносит задаток, как правило 10% от цены. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток; если отказывается продавец, он по общему правилу возвращает задаток в двойном размере. Договор юридически обязателен, поэтому его нельзя подписывать до того, как адвокат проверил объект и условия — именно на этом этапе возникает большинство проблем.
Можно ли купить недвижимость в Испании дистанционно, не приезжая на остров?
Да. По нотариальной доверенности (poder notarial) мы можем представлять вас на всех этапах: у нотариуса, в банке и в Реестре собственности. Доверенность оформляется у испанского нотариуса либо за границей с апостилем и присяжным переводом. Многие наши клиенты приезжают только за ключами.
Можно ли сдавать купленное жильё туристам?
Это зависит от категории объекта, устава сообщества собственников и муниципальных правил — а законодательство о туристической аренде на Канарских островах в последние годы ужесточается. Проверять возможность аренды нужно до покупки, а не после. Мы делаем такую проверку в рамках due diligence и затем можем взять управление арендой на себя.
Смотрите также
NIE, резиденция и визы для переезда в Испанию — страница нашей практики на испанском.
Что происходит с недвижимостью и счетами при наследовании в Испании — практика на испанском.
Подробная страница о недвижимости на Канарских островах на английском языке.
Свяжитесь с нами до подписания
Бесплатная первичная оценка — лучше всего до подписания договора задатка.
Форма на английском языке; ответим вам по-русски.