Vastgoed Kopen op de
Canarische Eilanden als Nederlander

Ja, zonder enige beperking. EU-burgers, waaronder Nederlanders, kunnen vrijelijk vastgoed kopen in Spanje. Er zijn geen quota of bijzondere vergunningen voor EU-kopers. U hebt wel een NIE (Número de Identificación de Extranjero) nodig — het Spaanse belastingidentificatienummer voor buitenlanders — om de koopakte bij de notaris te tekenen en de overdrachtsbelasting te betalen.

De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een persoonlijk belastingnummer voor buitenlanders in Spanje. Het is verplicht voor elke financiële transactie: aankoop van onroerend goed, bankrekening openen, hypotheek, nutscontracten. U kunt de NIE aanvragen bij de Nationale Politie (Policía Nacional) op de Canarische Eilanden of bij de Spaanse ambassade in Nederland. Wij kunnen ook met een notariële volmacht de NIE namens u aanvragen, zodat u niet zelf naar Spanje hoeft te reizen.

Formeel niet verplicht, maar in de praktijk vrijwel noodzakelijk. De notariskosten, overdrachtsbelasting, IGIC en andere bijkomende kosten worden doorgaans via Spaanse banktransacties betaald. Bovendien vereisen Spaanse hypotheekverstrekkers een Spaanse rekening voor de hypotheekbetalingen. Wij begeleiden u ook bij het openen van een Spaanse bankrekening als onderdeel van onze aankoopbegeleiding.

Niet per se. U kunt een notariële volmacht (poder notarial) verlenen aan een advocaat of vertrouwenspersoon in Spanje, zodat hij namens u bij de notaris tekent. Deze volmacht kan worden opgesteld bij een Spaanse notaris op de Canarische Eilanden (als u al ter plaatse bent) of via de Spaanse ambassade in Nederland. Wij stellen regelmatig volmachten op voor Nederlandse kopers die de aankoop op afstand willen regelen.

Het aankoopproces verloopt als volgt: (1) Bod uitbrengen en prijsonderhandeling; (2) Reserveringscontract (contrato de reserva) + aanbetaling (doorgaans €3.000–€6.000); (3) Juridische due diligence door uw advocaat (eigendomscheck, lasten, stedenbouwkundige situatie, schulden); (4) Voorlopig koopcontract (arras/contrato privado) + 10% aanbetaling; (5) Hypotheekaanvraag indien van toepassing; (6) Ondertekening koopakte bij de notaris + betaling resterende koopsom; (7) Inschrijving in het Kadaster (Registro de la Propiedad); (8) Nutsdiensten op uw naam zetten.

De juridische due diligence omvat: (1) Nota simple uit het Kadaster — verificatie eigendomstitel, hypotheken, lasten en beslagen; (2) Verificatie bij het Kadaster (catastro) — controleren of de fysieke beschrijving en oppervlakte overeenkomen; (3) Gemeentelijk certificaat (certificado urbanístico) — stedenbouwkundige situatie, vergunningen en eventuele illegale bouw; (4) Verificatie van gemeentelijke belastingschulden (IBI) en gemeenschapskosten (VvE); (5) Controle van energieprestatie-certificaat (certificado de eficiencia energética); (6) Bewoonbaarheidsvergunning (licencia de ocupación). Deze stap is cruciaal — zonder due diligence kunnen verborgen schulden of illegale bouwwerken uw aankoop ondermijnen.

Het arras-contract (arras penitenciales, art. 1454 Código Civil) is een voorlopig koopcontract waarbij de koper een aanbetaling van doorgaans 10% van de koopprijs betaalt. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de volledige aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Dit contract is juridisch bindend en de termijnen zijn doorgaans 30–60 dagen. Uw advocaat moet dit contract reviewen vóór ondertekening.

Uw advocaat vraagt een certificado urbanístico aan bij de gemeente en verifieert de situatie in het Kadaster. Op de Canarische Eilanden is illegale bouw een reëel probleem, met name op landelijk gebied. Controleer altijd: bewoonbaarheidsvergunning (cédula de habitabilidad), bouwvergunning, en het IBI-uittreksel. Fotos aéreas históricas (PNOA IGN) helpen bij het vaststellen van de ouderdom van constructies. Wij verzorgen een volledige stedenbouwkundige check als onderdeel van onze due diligence.

Ja, maar off-plan aankopen kennen specifieke risico's. Controleer altijd: (1) bankgarantie (aval bancario) of verzekering die uw aanbetalingen beschermt als de ontwikkelaar failliet gaat — dit is wettelijk verplicht in Spanje; (2) geldige bouwvergunning; (3) reputatie van de ontwikkelaar; (4) opleverdatum en boeteclausules bij vertraging; (5) afwerking en kwaliteitsspecificaties in het contract. Wij reviewen off-plan contracten en begeleiden u door het hele proces.

Bij aankoop van bestaand vastgoed (tweedehands): ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — 6,5% van de koopprijs op de Canarische Eilanden (lager dan op het vasteland). Bij aankoop van nieuwbouw van een ontwikkelaar: IGIC (lokale BTW) 7% + AJD (zegelrecht) 1%, het tarief voor akten over met IGIC belaste transacties (art. 36 Decreto Legislativo 1/2009). Let op: de Canarische Eilanden hanteren lagere belastingtarieven dan het Spaanse vasteland (geen 21% BTW, maar 7% IGIC), wat de aankoop aantrekkelijker maakt.

Naast de koopsom moet u rekening houden met: (1) Overdrachtsbelasting ITP 6,5% (tweedehands) of IGIC 7% + AJD 1% (nieuwbouw); (2) Notariskosten: €500–€2.000 afhankelijk van koopprijs; (3) Kadastrale inschrijving: €400–€1.500; (4) Advocaatkosten: doorgaans 1% van de koopprijs; (5) Makelaarskosten: doorgaans gedragen door de verkoper in Spanje; (6) Hypotheekkosten indien van toepassing. Totale bijkomende kosten: reken op 8–12% bovenop de koopprijs.

Als eigenaar van vastgoed op de Canarische Eilanden betaalt u: (1) IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — gemeentelijke onroerendgoedbelasting, vergelijkbaar met het Nederlandse OZB. Bedraagt doorgaans 0,4%–1,1% van de catastrale waarde per jaar; (2) Als niet-inwoner: IRNR (belasting op niet-residenten) — 19% over 2% van de catastrale waarde als toegerekend huurinkomen (1,1% in gemeenten waar de catastrale waarden via een algemene herwaardering zijn herzien; voor de belastingjaren 2023 tot en met 2026 geldt die 1,1% als de herziene waarden vanaf 1 januari 2012 in werking zijn getreden — art. 85 en disposición adicional 55 van de Ley 35/2006, voor 2026 verlengd bij Real Decreto-ley 29/2026, dat nog door het Spaanse Congres moet worden bekrachtigd), ook als u het pand niet verhuurt. Als u wel verhuurt: 19% over de nettohuurinkomsten (voor EU-inwoners). Wij verzorgen uw jaarlijkse belastingaangiften.

Bij verkoop van vastgoed in Spanje betaalt u: (1) Plusvalía municipal — gemeentelijke belasting op de stijging van de grondwaarde; (2) Vermogenswinst (Ganancia patrimonial) — 19% over de gerealiseerde winst (verkoopprijs minus aankoopprijs plus kosten), ongeacht het woonland van de verkoper (art. 25.1.f TRLIRNR). Als niet-inwoner moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden als voorschot op uw belasting (retención IRNR 3%). Wij optimaliseren uw belastingpositie bij verkoop.

Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-inwoners, maar met strengere voorwaarden dan aan inwoners. Voor niet-inwoners financieren banken doorgaans maximaal 60–70% van de taxatiewaarde (vs. 80% voor inwoners). U hebt nodig: paspoort, NIE, arbeidscontract of bewijs van inkomsten (laatste 3 loonstroken, belastingaangiften), bankafschriften, en schuldencertificaat. Wij werken samen met hypotheekadviseurs gespecialiseerd in niet-inwoners.

Niet meer. Het Golden Visa (visado de residencia para inversores) is afgeschaft: de artikelen 63 tot en met 67 van de Ley 14/2013 zijn zonder inhoud gelaten door de slotbepaling 21 van de Ley Orgánica 1/2025, met ingang van 3 april 2025. Sindsdien kan geen visum of verblijfsvergunning meer worden aangevraagd op grond van een investering, ook niet met een vastgoedaankoop van €500.000 of meer. Aanvragen die vóór die datum zijn ingediend, worden nog afgehandeld volgens de regels die golden op de datum van indiening; bestaande visa en vergunningen blijven geldig voor de duur waarvoor ze zijn afgegeven en verlengingen worden behandeld volgens de regels die golden bij de eerste verlening. Als Nederlander (EU-burger) hebt u voor verblijfsrecht geen visum nodig. Voor niet-EU-partners of familieleden adviseren wij over de meest geschikte verblijfsrechtconstructie voor uw situatie.

Het belastingverdrag Nederland-Spanje (Madrid, 16 juni 1971; BOE van 16 oktober 1972) bepaalt dat inkomsten uit Spaans vastgoed in Spanje mogen worden belast (art. 6). Dit betekent dat: (1) u aangifte doet in Spanje voor Spaans vastgoed; (2) de Nederlandse Belastingdienst vrijstelling met progressievoorbehoud geeft (geen dubbele belasting); (3) hypotheekrenteaftrek voor Spaans vastgoed in de Nederlandse aangifte niet mogelijk is. Wij adviseren over de optimale aangifte in beide landen.