Arrendamiento de Local Comercial
— Protección Legal Completa

En un arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, garajes), la duración es libremente pactada entre las partes. No existe duración mínima legal ni prórroga obligatoria, a diferencia del arrendamiento de vivienda.

Sí, salvo que el contrato lo excluya de forma expresa (arts. 4.3, 4.4 y 31 LAU). Si el propietario decide vender, debe notificar de forma fehaciente al arrendatario el precio y las demás condiciones esenciales, y este tiene 30 días naturales para comprar en esas condiciones (tanteo). Si no se le notificó, o la venta se hizo por un precio inferior o en condiciones menos onerosas, puede adquirir el local en los 30 días naturales siguientes a la notificación fehaciente de la venta (retracto) (art. 25 LAU).

Por el mismo cauce que el de vivienda: intento previo de un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como exige la LO 1/2025 (art. 5), demanda ante el Tribunal de Instancia del lugar donde está el local, requerimiento al arrendatario y, si no paga ni se opone, lanzamiento. La enervación también cabe en los locales, porque el art. 22.4 LEC se aplica al desahucio por falta de pago de cualquier finca urbana: el arrendatario puede pagar o consignar, dentro del plazo de 10 días del requerimiento, todo lo reclamado y lo debido hasta ese momento. No cabe si ya enervó antes (salvo que el cobro no se hiciera por causa imputable al arrendador) ni si el arrendador le requirió de pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no pagó. Por eso conviene enviar ese requerimiento antes de demandar.

Puede tenerlo. La LAU reconoce una indemnización a cargo del arrendador cuando el contrato se extingue por fin del plazo pactado, en el local se ha ejercido durante los últimos 5 años una actividad comercial de venta al público y el arrendatario ha manifestado, con 4 meses de antelación al vencimiento, su voluntad de renovar por un mínimo de 5 años más y a renta de mercado (art. 34 LAU). Como en los locales prima lo pactado (art. 4.3 LAU), el contrato puede excluirla o regularla de otro modo, de forma expresa.

Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar el local sin el consentimiento del arrendador, salvo que el contrato lo prohíba o lo limite. Debe notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que concierte la cesión o el subarriendo, y el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o el subarriendo total (art. 32 LAU). En este régimen, la compensación del arrendador es esa elevación de renta, no una participación en el precio del traspaso.

La fianza legal es de 2 mensualidades (art. 36.1 LAU), y en Canarias el arrendador debe depositar su importe ante la Administración autonómica en el plazo de un mes (Ley 2/2014). Además se pueden pactar garantías adicionales sin el límite cuantitativo que rige en la vivienda: aval bancario, fianza personal, depósito, etc. Lo que no se puede exigir al arrendatario es la contratación de un seguro de impago u otra cobertura análoga (art. 36.5 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación), regla que también rige en los locales porque el art. 36 es imperativo para todos los arrendamientos urbanos (art. 4.1 LAU).